“規(guī)模化”的綠城已經(jīng)被市場所熟知，規(guī)模化沖刺帶來的問題同樣惹人注意。3月23日，綠城中國于線上召開2021年度業(yè)績發(fā)布會。公司全年目標(biāo)達(dá)成率113%，營收突破千億元、增速超50%……但隨著規(guī)模化進(jìn)程的提速，高債務(wù)危機(jī)以及規(guī)模化“虛胖”，同樣考驗著綠城的得失權(quán)衡。

毛利率降幅明顯

2021年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1557萬平方米，總合同銷售金額3509億元，同比增長21%，全年目標(biāo)達(dá)成率113%。

銷售目標(biāo)超額完成，綠城中國也在2021年取得1002.4億元收入，較去年同期增長52.4%。年內(nèi)實現(xiàn)利潤76.87億元，同比增長33.4%;股東應(yīng)占核心凈利潤57.65億元，同比增長44.4%;股東應(yīng)占利潤44.69億元，同比增長17.7%;每股基本盈利1.31元，同比增長24.8%。

營收增速超50%，這在一眾房企中可謂“優(yōu)等生”。但需要注意的是，綠城中國2021年的銷售成本也大幅提升，較2020年同期的502.1億元增加了63.46%，高于收入的增速。

毛利率方面，綠城中國降幅明顯，2021年這一指標(biāo)為18.1%，較去年同期下降了5.6個百分點，上一次綠城中國全年的毛利率低于20%還是在2017年。

在23日的業(yè)績會上，毛利率走低也成為無法回避的問題。對此，綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強回應(yīng)稱，毛利率下滑的背后，主要有兩方面原因：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯。另一方面，近年來政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)價格受限價影響，綠城的品牌價值沒有得到充分體現(xiàn)。

他同時指出，毛利率雖然表現(xiàn)不佳，但近幾年綠城中國的凈利率在逐步提升，這兩年基本穩(wěn)定在8%左右。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017年-2021年，綠城中國的凈利率分別為6.37%、3.94%、6.39%、8.76%和7.67%。

3300億銷售目標(biāo)

融入中交基因后，綠城中國開始規(guī)模化提速。

在綠城中國2020年業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國董事會主席張亞東曾公布“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，5年實現(xiàn)6400億的目標(biāo)。即2025年綠城中國重資產(chǎn)房地產(chǎn)自投開發(fā)板塊合同銷售額目標(biāo)達(dá)到4500億元以上，輕資產(chǎn)房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同銷售額達(dá)到1500億元以上，輕重資產(chǎn)的年增長率均為15%。除此之外，“綠城+”新興業(yè)務(wù)2025年預(yù)計達(dá)到400億元以上的銷售目標(biāo)。

也正因如此，在近兩年的土地市場，綠城中國留下了“強勢”的身影。過去一年，綠城中國在土地市場收獲頗豐，42座城市新增項目101個，總建筑面積約1751萬平方米，預(yù)計新增貨值約3137億元。其中，歸屬綠城中國權(quán)益貨值約1834億元，承擔(dān)成本約938億元。

面對外界感嘆“兇猛”，綠城中國管理層卻直言屬于正常補貨節(jié)奏。綠城中國執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰在會上表示，公司在2021年底杭州的第三批次集中供地和今年2月份北京一批次集中供地，一共獲取了7個優(yōu)質(zhì)項目，預(yù)計新增貨值300億。2022年至今，公司補充了其它地區(qū)360億貨值的土地。“以綠城中國的銷售規(guī)模來看，這樣的拿地節(jié)奏屬于正常補貨。”

2022年，綠城中國的合同銷售目標(biāo)為3300億元，比2021年提升了200億元。其管理層也透露，新增貨值要達(dá)到2500億到3000億元，新開工計劃1450萬平方米，竣工計劃1347萬平方米。

據(jù)了解，綠城中國2022年可售貨值達(dá)到4442億元。其中，自投項目可售貨值3452億元，代建項目可售貨值990億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，即便是目前的市場環(huán)境，對于綠城中國而言，完成短期以及中長期目標(biāo)壓力其實沒那么大，但難的是保障“質(zhì)量”，突破瓶頸犧牲會很大。

膨脹的少數(shù)股東權(quán)益

宏大的戰(zhàn)略目標(biāo)，需要土儲方面的支撐，也自然而然帶動負(fù)債攀升。

截至2020年末，綠城中國負(fù)債總額4133.98億元，較2020年末增長25.39%。其中，流動負(fù)債總額約3123.9億元，非流動負(fù)債總額1010.08億元。

三道紅線來看，綠城中國目前仍是黃檔，踩中了一條。據(jù)綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強透露，上報監(jiān)管部門三道紅線的計算口徑和財務(wù)披露口徑稍微有些不同。截至2021年末，上報監(jiān)管部門的現(xiàn)金短債比為1.7倍(2020年底為1.4倍)，凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%(2020年底為64.6%)，剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%(2020年底為71.2%)。

耿忠強表示，從數(shù)據(jù)對比來看，三道紅線指標(biāo)都在進(jìn)一步向好，公司確保2023年進(jìn)入綠檔。

房地產(chǎn)開發(fā)本就屬于重資本運行，綠城中國還有進(jìn)一步“規(guī)模化”訴求，“三道紅線”高壓之下，綠城中國少數(shù)股東權(quán)益(即“非控股股東權(quán)益”)快速增長。

2020年，綠城中國少數(shù)股東權(quán)益為317.49億元，而2021年便大幅增至622.08億元，規(guī)模幾近翻倍。時間往前推，2017-2019年，綠城中國的少數(shù)股東權(quán)益分別為117.12億元、171.36億元和202.82億元。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，少數(shù)股東權(quán)益的增長，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴(kuò)張的同時也能夠保持較低的負(fù)債率，但這在規(guī)模上會處于“虛胖”的狀態(tài)。

記者注意到，2021年綠城中國自投項目累計取得合同銷售金額約2666億元，同比增長24%，而歸屬于綠城中國的權(quán)益金額只有1452億元。

可喜的是，綠城中國去年中期承諾的“動刀”永續(xù)債得到兌現(xiàn)。截至2021年末，綠城中國仍有107.58億元永續(xù)債，較去年中期下降77.79億元。

耿忠強曾坦言永續(xù)債是一把“雙刃劍”。“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價。”某種程度上，永續(xù)債優(yōu)化了集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)，亦取得了更大的融資空間、更大地支持了公司發(fā)展。“但隨著永續(xù)債的逐步到期，我們亦不會再做了。”

翻閱2021年綠城中國的財報數(shù)據(jù)，在44.69億元股東應(yīng)占利潤中，有12.14億元歸屬于永續(xù)債。

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