“存量房貸利率調(diào)整已是大概率事件。”招商銀行行長助理彭家文在該行半年報業(yè)績發(fā)布會上表示。

日前，包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行在內(nèi)的多家上市銀行高管在業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整問題。部分銀行表示，已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案，但最終方案并未明確。

(相關(guān)資料圖)

研究人士認為，由于長期以來按揭貸款定價“因城施策”及商業(yè)銀行投放的時間、地區(qū)帶來的成本差異，因此房貸利率下調(diào)很難有“整齊劃一”的行動。有分析師指出，相較于北京、上海、深圳等城市，非一線城市的存量房貸利率下調(diào)幅度空間可能更大。

多家銀行稱已制定下調(diào)預(yù)案

近期，人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。8月29日，農(nóng)業(yè)銀行副行長林立在業(yè)績發(fā)布會上表示，“在有關(guān)政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備，做好系統(tǒng)銜接，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實施。”

招商銀行行長助理彭家文也在業(yè)績會上回應(yīng)稱，招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒最終方案。中信銀行副行長謝志斌日前在該行業(yè)績會上也明確表示，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

與此同時，還有多家銀行高管表示正密切關(guān)注中。

建設(shè)銀行首席財務(wù)官生柳榮表示，當(dāng)前監(jiān)管部門的具體細則暫未出臺，各家銀行也在溝通，出臺后會對凈息差造成一定下行壓力；華夏銀行行長關(guān)文杰回應(yīng)稱，正密切關(guān)注市場動向，有序推進后續(xù)相關(guān)工作的開展；貴陽銀行副行長李松蕓表示，該行將根據(jù)央行政策要求制定利率調(diào)整方案及相關(guān)細則。此外，多家銀行還表示，近期提前還貸的現(xiàn)象有所緩解。

券商中國記者注意到，近日交通銀行一張“關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議”的通知截圖在網(wǎng)絡(luò)上流傳。截圖顯示，交行擬于8月30日召開相關(guān)會議，要求個金部、網(wǎng)金部、軟件中心、測試中心等多個部門參會。

銀行調(diào)整存量房貸利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.2%，較上月維持不變。

“存量按揭利率調(diào)整已箭在弦上。”民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬分析稱，在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

銀行“因城施策”是難點

盡管多家銀行已明確表態(tài)正在研究具體實施方案，但對于存量房貸利率的實際落地仍面臨較多影響因素。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國記者表示，“因為銀行存量按揭貸款的投放發(fā)生在不同的時間。而不同時間、地區(qū)和銀行，投放的按揭利率并不一樣，銀行當(dāng)時的資金緊張程度、存款端的資金來源等差異很大。”他表示，商業(yè)銀行調(diào)整存量按揭貸款過程可能會比較緩慢，調(diào)整的幅度一開始也可能不會太大。

招行行長助理彭家文日前在業(yè)績會上表示，目前沒有最終方案主要是考慮到許多因素需要兼顧好。例如怎樣兼顧好“因城施策”和公平性以及系統(tǒng)支持的問題，這些因素在各城市、各分行和客戶的情況并不相同。對于下調(diào)存量房貸利率帶來的影響，招行在內(nèi)部按照“樂觀”、“中性”和“不利”的三種情景做了測算，結(jié)果顯示總體可控。

中信銀行副行長謝志斌也表示，從政策理解來看，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整較難實行“一刀切”的管理政策。從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

謝志斌透露，目前中信銀行按揭貸款規(guī)模約9500億元，存量利率高于新發(fā)生利率的部分占6000億元，假設(shè)這部分按揭每降低10BP（0.1個百分點），將會影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8BP。按照一些主流券商研究機構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10BP，對全行業(yè)凈息差影響大概是0.9-1BP。較行業(yè)整體影響來看，該行有部分優(yōu)勢，保持謹慎樂觀。

李宇嘉認為，銀行下調(diào)存量房貸利率的意愿較低，因為目前商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)降到1.74%的歷史最低點，如果要進一步下降存量房貸利率，對銀行息差影響較大。因為央行已提出，要遵循市場化、法制化的原則，而作為商業(yè)機構(gòu)的銀行，也要按照與借款人之間的合同來進行，并遵循《合同法》。

“由于調(diào)整自主權(quán)在于商業(yè)銀行，銀行‘響應(yīng)表態(tài)’的動作可能大于實際的調(diào)整。”李宇嘉還表示，存量房貸調(diào)整能夠降低購房者的月供負擔(dān)，緩解銀行提前還貸的現(xiàn)象。但是，這一舉措不可能對提前還貸的趨勢發(fā)生扭轉(zhuǎn)。基于兩個根本原因：一是房價的下跌，而且是預(yù)期長期的趨勢性下跌；另一方面是，無風(fēng)險收益率低于房貸利率。

非一線城市下調(diào)幅度或?qū)⒏?/strong>

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測算，當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約400元（約7%）；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

不過，華創(chuàng)證券研報認為，預(yù)計最終符合調(diào)整利率加點的按揭占比有限，靜態(tài)測算，按揭占比低的中小銀行受到的影響更為有限。中信建投證券和中泰證券分析認為，從客戶的角度而言，不具有提前還款能力的客戶議價能力有限，在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。

資料顯示，2008年調(diào)降存量房貸利率時，由于當(dāng)年“轉(zhuǎn)按揭”的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今，相對于彼時調(diào)降存量房貸利率時的貸款規(guī)模和政策環(huán)境，住房按揭貸款的定價已發(fā)生較大的改變。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱，當(dāng)前按揭貸款定價機制已采用“三層定價機制”：一是全國層面，監(jiān)管部門確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時已有較大不同。

從存量房貸利率調(diào)整的可能路徑來看，廖志明認為，可能的方案為：存量按揭貸款加點高于目前區(qū)域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調(diào)至最新的水平，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進存量按揭利率調(diào)整工作，銀行可以在手機銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網(wǎng)點線下申請，操作難度很低。

另一方面，廖志明預(yù)計，由于近幾年北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持穩(wěn)定，加點幅度保持不變，若遵循區(qū)域政策，大部分“北上深”按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調(diào)，“北上深”以外區(qū)域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調(diào)過加點。數(shù)據(jù)顯示，目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

李宇嘉也表示，“北上深”下調(diào)空間可能不大。廣州在2021年上半年時，房貸利率一度接近6%，有一定下調(diào)空間。也就是說，除了這些一線城市以外的地區(qū)，受益于利率下調(diào)的空間可能相對大一些。