在與深深房重組失之交臂后，中國恒大迎來了另外一個資本運作平臺。11月22日下午，IPO在即的恒大物業(yè)(6666.HK)舉行上市推介會，宣布IPO定價區(qū)間為8.5-9.75港元，將募集137.8億-158億港元，而這對于處于降負債關(guān)鍵期的恒大方面來說，意義非凡。作為在管面積最大的物業(yè)公司，恒大物業(yè)方面也在推介會上提出了兩大業(yè)務(wù)發(fā)力點：社區(qū)增值服務(wù)及第三方業(yè)務(wù)擴展。

“另一扇門”

根據(jù)上市進程，恒大物業(yè)此次招股于11月23日開始，至11月26日結(jié)束，公司股份將于12月2日在香港聯(lián)交所掛牌交易，股份代碼6666。

截至目前，共有23家基石投資者提前確認參與本次發(fā)行。以價格區(qū)間終端計算，基石投資者合計將認購約7.9億股，相當(dāng)于總發(fā)行規(guī)模的48.7%。

據(jù)發(fā)布會披露，恒大物業(yè)IPO定價區(qū)間為每股8.5-9.75港元，本次基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模約為16.21億股(包括50%新股和50%老股)，總發(fā)行規(guī)模占公司發(fā)行后股本的15%。在基礎(chǔ)發(fā)行以外，還會有15%的超額配售權(quán)。粗略計算，恒大物業(yè)本次IPO將募集137.8億-158億港元，折合約17.78億-20.38億美元。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，房企分拆物業(yè)板塊上市主要是出于兩個方面因素考量：一是，上市后可綜合降低企業(yè)資產(chǎn)負債，優(yōu)化公司債務(wù)壓力;二是，在上市獲得融資后，用所融資金推動公司規(guī)模化擴張。除這兩個主要因素外，還有利于企業(yè)品牌的塑造，這在一定程度上能夠正向推進公司的收購和日常運營。

來自恒大的官方表態(tài)：未來三年恒大有息負債將平均每年下降1500億元，負債率到2022年達到行業(yè)中低水平。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，通過配股、轉(zhuǎn)賣股權(quán)、分拆上市等方式，恒大近幾個月已大力籌措資金償債，其中通過轉(zhuǎn)讓各種股權(quán)資產(chǎn)緩解的資金壓力超過1400億元。

物業(yè)板塊上市，對于剛剛與深深房“分手”并處于降負債關(guān)鍵期的中國恒大意義更重。據(jù)第三方預(yù)估，物業(yè)和汽車的上市將有望為公司新增約500億元的現(xiàn)金流。按照恒大總裁夏海鈞此前的說法，恒大物業(yè)一旦完成拆分上市，中國恒大的凈負債率將下降19%。

不僅如此，物業(yè)板塊上市成功后，恒大系將擁有中國恒大(HK.3333)、恒大汽車(HK.0708)、恒大物業(yè)(6666.HK)、恒騰網(wǎng)絡(luò)(HK.0136)、嘉凱城(SZ.000918)、ST恒寶(代碼：834338)六大資本平臺;此外恒大汽車方面也在為沖擊科創(chuàng)板做準(zhǔn)備。其中，除了港股上市公司中國恒大、恒大汽車的融資渠道較為通暢外，與騰訊合作的恒騰網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)并無明顯優(yōu)勢;而作為回A“備胎”的嘉凱城和與淘寶系牽手的新三板公司ST恒寶更是很難談及融資能力。

恒大方面的急迫，從恒大物業(yè)的IPO速度也可以窺見：從首度披露招股書到11月15日晚間通過上市聆訊，恒大物業(yè)IPO僅耗時47天，刷新了年內(nèi)物業(yè)企業(yè)的上市紀(jì)錄，年內(nèi)同樣開啟物業(yè)上市進程的Top10房企中，融創(chuàng)用時81天、世茂104天、華潤74天。

“ ‘三道紅線’主要是針對以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房企所做的規(guī)定，如果物業(yè)板塊不進行分拆的話，一定程度上是對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的約束，會間接約束物業(yè)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展。”肖云祥指出，“三道紅線” 的頒布在一定程度上加速了房企將物業(yè)公司進行分拆上市的步伐，如果說政策為房企融資“關(guān)上了一扇門”，那么企業(yè)則通過分拆物業(yè)上市打開了“另一扇門”。

欲破母公司依賴癥

在外界關(guān)注的規(guī)模及利潤之外，同行業(yè)內(nèi)其他規(guī)模物業(yè)企業(yè)一樣，恒大物業(yè)在項目獲取以及營收上對母公司的依賴程度較高。而恒大物業(yè)有意擺脫這一“母公司依賴癥”。

“恒大物業(yè)作為恒大集團下屬的集團公司，是單獨獨立運營的，過去可能更多的是專注于管理現(xiàn)有的項目。” 恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮表示，以整體的收入來源統(tǒng)計，從2017年到2020年上半年，來自于獨立第三方的收入占比從原有的55.8%增長至2020年的64.1%，處于不斷持續(xù)提升的過程，相應(yīng)的來自母公司的關(guān)聯(lián)收入部分逐年在下降，整體的收入結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化。

“上市以后，我們也將持續(xù)加大在第三方對外拓展的力度。” 胡亮透露，公司從2019年已經(jīng)開始關(guān)注對外的拓展以及收并購的市場，今年6月正式成立了投資拓展團隊，6至9月已經(jīng)完成了5家區(qū)域型的獨立第三方物業(yè)公司的收并購工作，總在管面積為772萬平方米左右。

另一維度，社區(qū)“最后一公里”也將成為恒大物業(yè)的發(fā)力點。

“目前恒大物業(yè)也在跟很多互聯(lián)網(wǎng)公司以及戰(zhàn)略投資人在各方面進行業(yè)務(wù)方面的探討和合作，力爭實現(xiàn)打通從互聯(lián)網(wǎng)到整個社區(qū)，‘最后一公里’的私域流量的鏈條，開展包括家裝美居、房屋租售、教育培訓(xùn)、社區(qū)傳媒以及社區(qū)新零售等方面的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。” 胡亮指出，物業(yè)公司現(xiàn)在最核心的優(yōu)勢是把控著數(shù)以千萬計業(yè)主的私域流量，這種流量在目前階段是非常寶貴的一種資源。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨表示，從物業(yè)公司規(guī)模拓展的路徑來講，采取收并購的手段去擴張，是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模迅速擴張的最直接手段。“一方面，招股募集了非常多的資金;另一方面，現(xiàn)在通過單純的市場招投標(biāo)方式拿項目，規(guī)模增量是很有限的。預(yù)計恒大物業(yè)還將在上市后有大舉收并購的動作。”

地產(chǎn)分析師嚴躍進也表示，僅靠母公司項目能夠?qū)崿F(xiàn)的規(guī)模增長有限，同時也會具有一定風(fēng)險。“加大第三方業(yè)務(wù)拓展有利于恒大物業(yè)的后續(xù)規(guī)模擴張，對于企業(yè)長期經(jīng)營具有明顯的利好作用。”

行業(yè)分化將有所加劇

業(yè)內(nèi)有分析認為，未來物業(yè)企業(yè)間的分化會表現(xiàn)在股價、估值上的不同表現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業(yè)則可能難以獲得投資者關(guān)注。伴隨著龍頭房企陸續(xù)分拆物業(yè)板塊上市，未來行業(yè)分化將有所加劇。

據(jù)肖云祥介紹，截止到11月22日，品牌物業(yè)企業(yè)平均市盈率為52.7倍(樣本：金融街、新城、永升、綠城、保利、金科、碧桂園、融創(chuàng))，而恒升指數(shù)市盈率為14.6倍，相比而言，品牌物業(yè)企業(yè)的市盈率是恒升指數(shù)的3.59倍。品牌房企如新城、永升、保利、碧桂園，從2020年初至今，股價上漲1-2.6倍之間，基本上在9月達到高位之后，股價隨即進入下滑通道，其中保利物業(yè)從5月達到92.457港元/股的高位后，持續(xù)下滑至今。

在肖云祥看來，物業(yè)企業(yè)股價表現(xiàn)固然存在板塊輪動因素的影響，但這是短暫的。從根本上來說，影響估值的因素還是要看企業(yè)自身，比如成長性、經(jīng)營模式的稀缺性以及相應(yīng)的特色服務(wù)等。

標(biāo)簽： 恒大物業(yè)板塊