集中拍地新規(guī)施行以來(lái)，房企在重點(diǎn)城市的搶地陣勢(shì)異常兇猛，“內(nèi)卷”也異常嚴(yán)重。房企此輪高價(jià)搶地在限購(gòu)、限價(jià)、限售背景下雖然已嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，但對(duì)于大部分房企尤其民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，不惜代價(jià)搶地的背后其實(shí)更多的是生存的無(wú)奈選擇，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“要么卷死別人，要么等著被別人卷死”。

供地新規(guī)影響幾何?

集中供地新政更加考驗(yàn)了房企的“擇時(shí)+擇地”能力，并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。

2月底“22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政”發(fā)布之后，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進(jìn)一步升溫。2月土地市場(chǎng)熱度再度上漲：地價(jià)、溢價(jià)率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的機(jī)會(huì)，一家近千億銷售規(guī)模房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)不會(huì)一直上行，企業(yè)現(xiàn)在也不追求規(guī)模，因此土儲(chǔ)更追求穩(wěn)健，不妨試試等待下半年的拿地窗口期。

到了5月，各城市競(jìng)拍熱度出現(xiàn)分化：核心區(qū)域受追捧，外圍條件苛刻地塊遇冷，多以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)土地流拍情況。土地拍賣“冷熱不均”的背后，是房企對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)則的小心試錯(cuò)。

根據(jù)中指研究院整理的數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)春、廣州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶(主城區(qū))、杭州、北京、福州、深圳、廈門、青島、天津等12個(gè)完成首批集中供地出讓的城市，重慶、無(wú)錫、杭州、廈門、北京土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高，廈門、重慶、無(wú)錫成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲71%、51%和31%，其中無(wú)錫成交的16宗土地中，15宗土地均達(dá)到了最高限價(jià);重慶平均溢價(jià)率達(dá)43%，較2020年全年增長(zhǎng)33個(gè)百分點(diǎn)，有地塊出現(xiàn)130%的溢價(jià)率;廈門成交的5宗土地中，3宗土地均達(dá)到了最高限價(jià);杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%;北京則有10宗土地步入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，占總土地出讓的三分之一。與其相比，長(zhǎng)春、青島土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。

考驗(yàn)房企“擇時(shí)+擇地”能力

自今年2月份，自然資源部要求包括青島在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。3月中旬，長(zhǎng)春率先發(fā)布首批次住宅用地供地計(jì)劃，開啟22城首批集中供地的序幕。這22個(gè)城市多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先采取“兩集中”制度進(jìn)行了土拍活動(dòng)，累計(jì)成交164宗地塊，總建筑面積達(dá)2607萬(wàn)平方米，成交總金額超過2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來(lái)集中出讓活動(dòng)，中旬有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓，截至5月19日，除武漢外，已有21個(gè)城市先后發(fā)布首批住宅用地供地計(jì)劃，12個(gè)城市完成首次土地集中出讓。

隨著實(shí)行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開始感到“分身乏術(shù)”。面對(duì)多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。集中供地新政更加考驗(yàn)了房企的“擇時(shí)+擇地”能力，并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。同時(shí)，中小房企在熱點(diǎn)城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。而大型開發(fā)商難以同時(shí)兼顧多個(gè)城市，將給中小房企帶來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)。

“‘兩集中’供地為企業(yè)間合作提供了更好的機(jī)會(huì)，合作拿地有利于進(jìn)一步提高拿地幾率和分散風(fēng)險(xiǎn)。”業(yè)內(nèi)人士分析道。

針對(duì)“兩集中”供地呈現(xiàn)的最新特點(diǎn)，房企需要更有針對(duì)性地采取措施。一方面，房企在選擇投資城市時(shí)，除了關(guān)注城市的經(jīng)濟(jì)、交通、人口等基本面和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具體區(qū)域、板塊，甚至單宗土地的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，選擇更適合自身的地塊，一地一策，發(fā)掘單宗地塊的投資潛力。另一方面，企業(yè)可以更多關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。“兩集中”政策出臺(tái)后，重點(diǎn)22城短期供地停滯，部分企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致這部分城市土地市場(chǎng)明顯升溫。在重點(diǎn)城市集中競(jìng)拍期間，關(guān)注熱點(diǎn)三四線城市的土地機(jī)會(huì)，或可以一定程度上分散風(fēng)險(xiǎn)。

民企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受挑戰(zhàn)

資本市場(chǎng)方面，最近3個(gè)月地產(chǎn)板塊下跌超過5%，A股、港股不少地產(chǎn)股連續(xù)下跌，民營(yíng)地產(chǎn)更是備受考驗(yàn)。

據(jù)了解，盡管一些民企地產(chǎn)融資不暢，但行業(yè)今年發(fā)債融資并未減小。今年房企發(fā)債規(guī)模適中，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)債共完成358只，合計(jì)融資為3236.47億元。較去年同期發(fā)行350只，發(fā)行金額3229.75億元有微幅上升，可見今年房企發(fā)債融資狀況仍較好。其中“21恒大01”發(fā)行面額達(dá)82億元，單只規(guī)模遙遙領(lǐng)先。此外還有“21金街優(yōu)”等34只債券發(fā)行規(guī)模在20億元或以上，可見大房企單只發(fā)債規(guī)模并不小。而一些中小房企融資則不大，發(fā)行規(guī)模不超過5億元有101只，占比也較大。專家指出，總體上，今年房企融資并不差，但少數(shù)中小企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)有一定的困難。

在“三道紅線”等融資政策趨緊的強(qiáng)壓下，房企整體融資規(guī)模正在緊縮，不少房企都在尋求表外融資渠道，但這同樣受到了監(jiān)管層的關(guān)注。

“監(jiān)管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目等多重因素，造成5月份房企融資規(guī)模驟降。”有證券分析師表示，在房企融資渠道整體收緊環(huán)境下，一些非標(biāo)類融資將成為重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象。不同陣營(yíng)、不同體質(zhì)的房企在融資成本上分化將會(huì)加劇，融資市場(chǎng)對(duì)中小型房企的友好度或?qū)⑦M(jìn)一步下降。

不得不說(shuō)，在傳統(tǒng)融資長(zhǎng)期受限的環(huán)境下，近年來(lái)不少民營(yíng)房企都加大了供應(yīng)鏈融資等表外融資渠道的籌錢規(guī)模，但此番多個(gè)涉房類ABS項(xiàng)目被叫停之后，更加劇了房企融資壓力。例如，頻繁高價(jià)拿地就給新希望地產(chǎn)帶來(lái)負(fù)債走高等一系列問題，早在之前就有媒體報(bào)道過，新希望地產(chǎn)在房地產(chǎn)板塊加速擴(kuò)張的同時(shí)債務(wù)壓力也開始顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年末，新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.54%、76.62%和76.6%。新希望地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張、高溢價(jià)拿地致使出現(xiàn)債務(wù)壓力的同時(shí)，項(xiàng)目背后維權(quán)訴求強(qiáng)烈。新希望地產(chǎn)在進(jìn)入溫州和南寧后，均出現(xiàn)購(gòu)房者投訴維權(quán)等問題。

而泰禾的問題更為嚴(yán)重，困于債務(wù)危機(jī)長(zhǎng)達(dá)3年之久，一年多來(lái)，泰禾一直處于債務(wù)漩渦中央——老板被列入失信人名單、大股東所持股權(quán)被全部?jī)鼋Y(jié)、客戶集體示威、拖欠員工薪資……最困難時(shí)，因?yàn)橥锨贩繓|房租與水電，不得不搬離了北京總部。

地產(chǎn)融資發(fā)展路在何方

近期，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過高，警惕信貸突然收緊導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過高的現(xiàn)象已經(jīng)引起決策層的高度重視，隨著規(guī)定了銀行的房地產(chǎn)貸款及個(gè)人貸款上限的《關(guān)于建立銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》自2021年1月1日起實(shí)施，明確了收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的“三道紅線”逐漸在各省市落地。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的融資限制陡然收緊，踩到至少一條“紅線”的房企不在少數(shù)。杠桿率過高之下，房企由于信貸收緊導(dǎo)致償債能力不足的風(fēng)險(xiǎn)加速暴露。

李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)目前正面臨“高杠桿、緊信貸”的潛在困境。房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約，惡性杠桿加持，盡管大部分企業(yè)暫時(shí)能夠靠股東的資本力量支撐，但如若信貸政策持續(xù)收緊，單靠銷售回款難以中短期內(nèi)盤活資金鏈，企業(yè)不但自身面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，更有可能在行業(yè)內(nèi)部分化加劇中被淘汰，這不僅會(huì)對(duì)債權(quán)人造成損失，更會(huì)給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈造成沖擊。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，李稻葵認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)不能被動(dòng)等待紓困政策或股東資本，而是要主動(dòng)出擊改善流動(dòng)性、償債能力。具體而言，可通過減少拿地，加速去庫(kù)存化、輕資產(chǎn)化，以減少資金大額支出及資金在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的低效占用，使資金向高效回報(bào)的位置積聚，并加速銷售資金回籠;另一方面，短期內(nèi)來(lái)看，應(yīng)積極尋求戰(zhàn)略投資以跳出短期踩到“三道紅線”導(dǎo)致的惡性融資循環(huán)，謀求長(zhǎng)期改善經(jīng)營(yíng)模式、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。

目前地產(chǎn)、金融圈人士都異常關(guān)心房地產(chǎn)融資的發(fā)展方向問題。總體來(lái)看主要是如下幾點(diǎn)：一是金融嚴(yán)監(jiān)管的基調(diào)不會(huì)變，監(jiān)管部門對(duì)房企金融負(fù)債的嚴(yán)控態(tài)度不會(huì)變，因此房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資將逐漸取代很大一部分傳統(tǒng)債權(quán)融資的功能;二是從主流融資渠道來(lái)看，地產(chǎn)私募基金已只剩股權(quán)投資類，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自融資類信托規(guī)模壓降和通道業(yè)務(wù)壓降后，目前信托股權(quán)投資已占據(jù)了很大權(quán)重，另外銀行的更新貸、開發(fā)貸、按揭貸等因貸款集中度要求而被壓縮后，銀行私行等已更多地與信托搭配往股權(quán)投資等方向游走，因此核心機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資肯定也是以后的主流;三是房企在“三道紅線”的監(jiān)管背景下，本身存在著融資出表等常規(guī)訴求，而股權(quán)融資的產(chǎn)品方向本身能在一定程度上契合或配合其實(shí)現(xiàn)這方面的需求，因此將股權(quán)融資作為新的融資之選也屬于客觀的市場(chǎng)選擇結(jié)果。

標(biāo)簽： 集中供地新政 城市競(jìng)拍熱度 核心區(qū)域 供地新政