公募REITs產(chǎn)品整體收益率相對穩(wěn)定警惕投資的溢價風(fēng)險

來源：中華工商時報時間：2021-06-25 16:53:36

6月21日，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能、N首創(chuàng)等9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市。截至上午收盤，9只公募REITs的漲跌情況較為分化，最高漲幅達(dá)到15%以上，最低則不足0.5%。

多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，公募REITs產(chǎn)品整體收益率相對穩(wěn)定，投資者前期一定要注意炒作風(fēng)險。

那么，影響REITs二級市場定價的因素有哪些?總結(jié)起來主要有兩點(diǎn)：一是REITs本身的價值，簡單說可以參照一級發(fā)行時網(wǎng)下投資者定價背后對應(yīng)的派息率，這是市場機(jī)構(gòu)投資者給予的相對公允的定價，可以看做是二級市場定價的“錨”;二是市場情緒。首批公募REITs一級發(fā)行受到機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者的高度認(rèn)可，認(rèn)購情緒比較高漲，這種情緒可能會傳導(dǎo)至二級市場。但需要提醒的是，公募REITs本身不同于股票，收益彈性有限，更適合長期持有，享受較穩(wěn)定分紅，不可有短期追風(fēng)炒作的傾向。

如果二級市場價格出現(xiàn)大幅波動的情況，投資者會面臨怎樣的投資機(jī)會或風(fēng)險?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者應(yīng)該理性看待公募REITs的特征，公募REITs是基于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)穩(wěn)定收入發(fā)行的產(chǎn)品，特性就是收益穩(wěn)定，風(fēng)險適中，適合長期投資。如果二級市場出現(xiàn)大幅波動，投資者應(yīng)該理性看待。如大幅溢價，投資者要考慮其中蘊(yùn)含的較大風(fēng)險，不可脫離產(chǎn)品本身特性，盲目跟風(fēng)。若出現(xiàn)折價，投資人也應(yīng)該保持理性，既然是長期持有的品種，我們看中的是其長期穩(wěn)定分紅，就應(yīng)該淡化短期波動的影響，堅定持有信心。

REITs產(chǎn)品上市后，價格會出現(xiàn)失真，會同時有四個價格，對于投資者來說，有哪些指標(biāo)可以準(zhǔn)確判斷資產(chǎn)的價格?其實(shí)，重要的參照指標(biāo)還是網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者的定價，這個是相對公允的價格。二級市場價格出現(xiàn)波動，其對應(yīng)背后的派息率也會相應(yīng)變化，漲的過高，就意味著派息率的下降，反之意味著派息率的上升。這個產(chǎn)品本身的特性決定其不具備大幅漲跌的基礎(chǔ)，投資者應(yīng)根據(jù)資金性質(zhì)、投資目標(biāo)、風(fēng)險承受能力綜合進(jìn)行投資決策。

針對普通投資者而言，需要在公募REITs上市日，以及上市后注意哪些情況，在投資中應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險?首先，應(yīng)理性看待二級市場價格的表現(xiàn)。公募REITs核心投資價值，在于穩(wěn)定的分紅和風(fēng)險相對可控。因上市首日有30%的漲跌幅限制，投資者一定要理性看待股價表現(xiàn)，不可盲目跟風(fēng)炒作。其次，產(chǎn)品雖然強(qiáng)制分紅，但仍為權(quán)益型產(chǎn)品，不保本。再次，公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限，從底層資產(chǎn)運(yùn)營角度分析，出現(xiàn)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。另外，場外投資者如果要退出，需按照基金管理人相關(guān)公告進(jìn)行轉(zhuǎn)托管，到場內(nèi)進(jìn)行交易變現(xiàn)。最后，任何投資都有風(fēng)險，公募REITs亦是如此，不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)下行、不動產(chǎn)市場波動等因素可能導(dǎo)致底層資產(chǎn)收益無法達(dá)到預(yù)期，進(jìn)而影響價格波動和投資者的投資收益。此外，高速公路這類特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)還有其自身的特點(diǎn)，這類基金的凈值會隨著特許經(jīng)營權(quán)剩余期限的縮短而不斷遞減、基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還及投資收益。當(dāng)前，我國公募REITs市場剛剛揚(yáng)帆起航，我們建議投資者理性對待價格波動，充分認(rèn)識這類基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身的風(fēng)險偏好，關(guān)注長期投資價值。