一棟老建筑就是一份歷史切片，總有滿是情懷的人，想在這其中體味歷史的積淀，尋覓名人的神思。

在以北京、上海等為代表的城市里，這樣經(jīng)典的老建筑，或被認(rèn)定為歷史文物，供大眾參觀游覽，或被私人持有，輾轉(zhuǎn)流傳。

建筑大師貝聿銘在蘇州的一處祖居于近日在某拍賣平臺拍賣，起拍價980萬元，經(jīng)23次出價后，最終以1090萬元成交。

不止貝律銘，日前記者就在一滬上中介處看到，已故的著名電影、戲劇表演藝術(shù)家白楊的故居出售，掛牌價超過1.5個億。

那么，這些動輒數(shù)千萬元甚至上億元的名人故居究竟如何界定，又是如何買賣交易的呢?

名人故居皆“豪宅”

貝聿銘是是享譽世界的華裔建筑大師，祖籍蘇州。他父親貝祖詒也是歷史名人，曾出任中國銀行副總經(jīng)理以及中央銀行總裁。1948年，貝祖詒赴美，擔(dān)任駐華盛頓中國技術(shù)代表團(tuán)團(tuán)長。

前述在阿里拍賣平臺上拍賣的這棟祖宅，上世紀(jì)初即為貝聿銘之父的居所，始建于明代。該建筑位于蘇州市姑蘇區(qū)平江街道，是姑蘇核心區(qū)，離蘇州博物館僅800米，離蘇州市立醫(yī)院步行僅需3分鐘左右即可到達(dá)，周邊有拙政江南、拙政別墅、桃塢郡府等住宅。

此前該住宅疏于修繕，不過經(jīng)蘇州市文物局、規(guī)劃局批準(zhǔn)，遵照“修舊如舊”原則，移建、修復(fù)于現(xiàn)址。

公開資料顯示這座蘇州園林式的四合院別墅，建筑面積有145.56平方米，土地使用面積為226.3平方米。該祖居屬于獨立的私人產(chǎn)權(quán)，此前是由一位居住在杭州的男子通過正常途徑購買。平臺信息顯示，該處宅院的房屋用途為一般住宅;“共有情況”則為“夫妻共有”。另據(jù)房屋所有權(quán)證顯示，其登記時間為2013年9月29日，土地使用年限至2081年7月14日。土地使用權(quán)限取得方式為出讓。

值得一提的是，該處宅院之前的市場估值為1650萬元，但此次的起拍價和成交價實則遠(yuǎn)低于市場價。

從事老洋房業(yè)務(wù)的鏈家豪宅新里洋房總店商圈經(jīng)理邱澤柱告訴第一財經(jīng)記者，市場估值一般是由第三方評估機(jī)構(gòu)根據(jù)地價、周邊房價等信息綜合對比后，對房屋進(jìn)行評估，但這價格并不能代表房子真實的交易價格。

同時，既然是拍賣流程，起拍價低于行情是正常的，最終成交價格也具有很大不確定性。“拍賣需要競價，那么競拍者對這座房子的關(guān)注度、認(rèn)知度等都會影響到加價，進(jìn)而影響到最后都成交價。”邱澤柱表示，此外，以上海為例，當(dāng)前參與拍賣房也需要擁有購房資格，否則無法參與競拍，這也限制了不少購房者。

諸如貝氏這樣的祖宅拍賣在市面上并不鮮見，記者查詢一些公開資料發(fā)現(xiàn)，隨著國內(nèi)房價的水漲船高，近年來，這些名人故居在市面上也有交易且價值不菲。

以名人文士輩出的杭州為例。近年來出現(xiàn)在二手房交易市場上共有三套，分別是位于長生路的徐青甫故居，北山路的南懷瑾故居“潤廬”以及玉泉路的蔡元培女兒蔡威廉故居的“馬嶺山房”。

2019年，距離西湖不到400米的一棟獨門獨院別墅拍賣。這座三層小洋樓建造于民國時期，是曾任浙江省民政廳廳長的民國經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐青甫的故居。1961年，徐青甫病逝后，這套房由其夫人和子女居住。此后，徐家后人多在海外生活。上世紀(jì)80年代后，這套舊居就曾多次轉(zhuǎn)手。

2019年5月，這處故居公開拍賣，起拍價3179萬，經(jīng)過460輪的激烈爭奪，以8804萬元的價格成交，折合單價約21萬元/平方米。

北山路寶石山前山路1號的潤廬則更有來頭。原來的業(yè)主叫馬文車，曾長期擔(dān)任蔣介石的秘書，1932年他在西湖邊建造了這棟別墅。潤廬的第二個主人是著名金融家金潤泉。潤廬的“潤”字也取自金潤泉名字當(dāng)中的“潤”。后來，國學(xué)大師南懷瑾曾經(jīng)想在杭州定居，在20世紀(jì)九十年代初買下了這幢別墅。這套房源是杭州市第一批市級文保建筑，曾在2012年傳出過掛牌1.1億元出售的消息，后掛牌消息因故撤回。

和潤廬一樣，位于植物園的馬嶺山房也同屬杭州市歷史保護(hù)建筑，該建筑是北大校長蔡元培女兒蔡威廉與女婿林文錚的故居，蔡元培也常來小住。2019年曾在二手市場掛出過房源信息，掛牌價格1.5億。

此外，記者日前還注意到，在中介圈中有出售白楊的故居。該房屋位于上海的華山路，建筑面積超過300平方米，自帶200平方米的花園，目前掛牌價格1.58億元。

關(guān)鍵在于交易后如何維護(hù)

那么，這些動輒就是數(shù)千萬上億元的歷史名人故居到底是否可以交易?

“名人故居這個概念非常抽象、廣泛。”邱澤柱向第一財經(jīng)記者介紹，“我們通常理解的就是，知名人士或者說顯要人物曾經(jīng)居住過或生活過的地方，傳下來就變成名人故居了。”

但相較于大眾的樸素認(rèn)知，“名人故居”尚無官方認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。“這其中涉及兩個方面，一來怎么樣的人才能被定位為名人;二來一個名人一生可能有多個居所，哪個更適合認(rèn)定為故(舊)居。”某文物局工作人員向第一財經(jīng)記者介紹，“這些業(yè)界一直有討論，但到目前為止還沒有正式的官方認(rèn)定辦法，確認(rèn)誰是名人、哪個居所最值得保護(hù)。”

總體來講，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為宏觀，體現(xiàn)總體原則。“因為沒有一個文物是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，每個文物都不一樣，有些可能現(xiàn)在不認(rèn)為有比較高的價值，但是隨著歷史的發(fā)展，對某樣文物的認(rèn)識更客觀全面，價值可能就會凸顯。”上述文物局工作人員介紹。

邱澤柱則告訴記者，諸如上海的宋慶齡故居、巴金故居、蔡元培故居等建筑是由國家持有，此類建筑物是不能進(jìn)行交易的。而被認(rèn)定為歷史建筑且由私人持有的建筑，在交易中心及文物保護(hù)單位開具允許交易的相關(guān)證明后，便可進(jìn)行交易。

“位于常德路的一棟名為‘常德公寓’的老建筑，張愛玲曾在此居住過，屬于優(yōu)秀歷史建筑，其產(chǎn)權(quán)明晰，屬于后來的業(yè)主，是可以進(jìn)行交易的。”據(jù)邱澤柱解釋，優(yōu)秀歷史建筑的交易沒有文物那么嚴(yán)格，同時，對保護(hù)的程度要求也未達(dá)到文物的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，還有部分名人居住過的故居，產(chǎn)權(quán)歸屬于后代，若家庭子女較多，則一套房子會有多位產(chǎn)權(quán)人，交易過程會相當(dāng)復(fù)雜，一旦有一位產(chǎn)權(quán)人不同意，交易就難以推進(jìn)。

“我們?nèi)ツ杲灰走^一個案例，共有8位產(chǎn)權(quán)人，交易周期長達(dá)9個月。”邱澤柱回憶道，目前，在上海市場上，可供交易的名人故居不會超過10套，掛牌價皆在億元以上。

記者從多為從事建筑、文物歷史行業(yè)的人士處了解到，大眾認(rèn)知中的名人故居固然是一種歷史建筑，但現(xiàn)有的法規(guī)并沒有禁止買賣歷史建筑的規(guī)定，只要產(chǎn)權(quán)明晰，那么交易便不違法。

一些相關(guān)人士還認(rèn)為，對于一些歷史建筑而言，市場化交易其實是有一定積極意義的，因為政府不能無限投入資金管理這些老建筑。早些年，一些遍布鄉(xiāng)村的古建筑，因為房主缺錢修繕面臨凋零倒塌的危險，正是一些有志于文保的人接手買下并注入維修資金，才讓它們煥發(fā)新姿。國外許多地方也是這樣運作的。

那么，這些價值不菲的房產(chǎn)定價又是如何形成的呢?

“不像普通住宅，同小區(qū)其他房子具有很強(qiáng)的參考性，老房子一般都分布得很分散，互相之間無法形成很強(qiáng)的參考性。”邱澤柱表示。不過，房子本身所處的地段位置、保留情況、是否是優(yōu)秀歷史建筑、是否有名人居住過、文化價值幾何等因素都會左右房子的價值。

邱澤柱介紹， “老房子本身很稀缺，賣一套少一套，從物以稀為貴的角度考慮，本身也具有收藏價值，作為保值、投資、資產(chǎn)配置，也是一個很好的選擇。”

比如前述的白楊舊居， “這所舊居所處的地段相當(dāng)好，位于原法租界較為核心的位置，房子也很完整，主樓副樓的結(jié)構(gòu)都保存得很好，這樣地段的房子很稀缺，不少買家沖著這點也會想來看看。”邱澤柱表示。

不過，需要指出的是，雖然對于這類產(chǎn)權(quán)清晰的房源，并無相關(guān)規(guī)定禁止交易，但其使用須受相關(guān)管理規(guī)定的約束。

2020年底，前述的徐青甫的宅院被曝光正在進(jìn)行大規(guī)模改建裝修。而由于該處故居并不在杭州歷史建筑保護(hù)名錄中，因此也就沒有“不得改動外立面和內(nèi)部結(jié)構(gòu)”的限制。

根據(jù)《杭州市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)條例》規(guī)定，對保護(hù)建筑物，不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建活動，不得進(jìn)行影響其傳統(tǒng)風(fēng)貌的改建和裝修，“在符合保護(hù)要求的前提下，可以對歷史建筑進(jìn)行合理利用，并鼓勵保護(hù)責(zé)任人對公眾開放”。

“交易后的歷史建筑的關(guān)鍵在于事后的監(jiān)管約束能否跟上，不能隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而放手不管。”前述人士表示。

標(biāo)簽： 動輒數(shù)千萬元 名人故居 名人故居如何界定 買賣交易