環(huán)京廣義上指的是距離北京70公里以內(nèi)的區(qū)域，環(huán)京樓市則主要聚焦于河北廊坊的北三縣，也就是三河、大廠、香河，而三河能在三者之中居首，是因?yàn)槠湔莆罩粋€(gè)關(guān)鍵的區(qū)域——燕郊。

觀察環(huán)京樓市不難發(fā)現(xiàn)，這些地方都有一個(gè)特點(diǎn)：本身經(jīng)濟(jì)體量不大，但房?jī)r(jià)卻不輸二線城市，而支撐其房?jī)r(jià)的核心原因只有一個(gè)，就是與首都的距離夠近。

北三縣接納了北京安放不下的身體，卻吸引不來(lái)他們的靈魂。有人稱(chēng)北三縣為“睡城”。

睡在北三縣的人們，起得比城市更早，每天奔波于北京和北三縣之間。以北京為圓心，距離北京越近，就越能得到購(gòu)房者的青睞。因此，北三縣樓市中，也形成了一套自己的鄙視鏈：燕郊高于大廠、大廠高于香河，這套鄙視鏈也體現(xiàn)在它們的房?jī)r(jià)上。

環(huán)京樓市自2017年實(shí)行限購(gòu)以來(lái)持續(xù)降溫，房?jī)r(jià)膝斬、購(gòu)房者維權(quán)、房企庫(kù)存貶值……新金融記者走訪北三縣期間發(fā)現(xiàn)，或許正是為了喚醒“睡城”，當(dāng)初引發(fā)環(huán)京樓市變局的那一紙限購(gòu)令早已名存實(shí)亡，取而代之的是一則限售令，甚至就連這一則限售令，也被當(dāng)?shù)刂薪榘凳究梢?ldquo;花錢(qián)擺平”。這套在北三縣間廣為流傳的“潛規(guī)則”將會(huì)對(duì)環(huán)京樓市產(chǎn)生哪些影響?昔日環(huán)京炒房潮是否就此卷土重來(lái)?

房?jī)r(jià)膝斬：

4年房?jī)r(jià)降七成

購(gòu)房者退房維權(quán)

在燕郊的高速路出口附近，每當(dāng)有車(chē)輛減速經(jīng)過(guò)，就會(huì)有各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員蜂擁而上：“看房嗎?現(xiàn)房精裝修。”“特價(jià)優(yōu)惠，地鐵直達(dá)北京。”除此之外，道路兩旁的電線桿上也都插著樓盤(pán)的廣告條幅;一路上施工樓盤(pán)隨處可見(jiàn)。據(jù)當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員介紹，其中一些項(xiàng)目已經(jīng)爛尾。

新金融記者來(lái)到某售樓處，在大廳里看到的都是西裝筆挺的銷(xiāo)售人員三三兩兩地坐在一起閑聊。站在在售的樓盤(pán)向外望去，可以看到農(nóng)田、棚戶甚至還有廢墟。據(jù)了解，這片棚戶區(qū)正在推進(jìn)拆遷工作，不過(guò)尚未有具體規(guī)劃。

據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)最大的優(yōu)勢(shì)就是離北京夠近，“我們這個(gè)項(xiàng)目離首都機(jī)場(chǎng)、望京、國(guó)貿(mào)、通州都很近。這邊還有直達(dá)北京的地鐵22號(hào)線，目前已經(jīng)動(dòng)工了，2024年正式運(yùn)行。從樓盤(pán)到地鐵站只有3公里。”

據(jù)悉，北京地鐵22號(hào)線也就是北京地鐵平谷線，途經(jīng)朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)，河北省三河市、平谷區(qū)等地區(qū)，串聯(lián)了CBD核心區(qū)、城市副中心、燕郊高開(kāi)區(qū)、平谷新城等區(qū)域。盡管尚未通車(chē)，這趟地鐵已然成為燕郊樓市的最大賣(mài)點(diǎn)，“只要一通地鐵，燕郊的哪個(gè)樓盤(pán)都吃香。”

按照銷(xiāo)售人員計(jì)算，目前樓盤(pán)售價(jià)為21910元/平方米，以一套79平方米的兩居室戶型為例，總價(jià)約172.8萬(wàn)元，其中包括了3000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝修以及價(jià)值15萬(wàn)元的車(chē)位，而且不要車(chē)位可以直接減免房款10萬(wàn)元，再加上其他各種優(yōu)惠，折后總價(jià)只有140.5萬(wàn)元，單價(jià)合17817元/平方米。

銷(xiāo)售人員表示，2017年，這里的新房單價(jià)已達(dá)到近40000元/平方米，“那時(shí)候住宅特別不好買(mǎi)，要加錢(qián)才能買(mǎi)到，一加就是20萬(wàn)甚至30萬(wàn)。在總房款的基礎(chǔ)上給銷(xiāo)售人員加價(jià)，銷(xiāo)售人員再去找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)房源。”

在新金融記者準(zhǔn)備離開(kāi)時(shí)，銷(xiāo)售人員多次主動(dòng)詢問(wèn)：“要看燕郊其他樓盤(pán)嗎?我可以帶您去，有優(yōu)惠。”據(jù)悉，燕郊各大樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員之間會(huì)有一些合作往來(lái)，如果自己的樓盤(pán)沒(méi)有交易成功，就將客戶推薦給其他項(xiàng)目，交易成功后也能從中獲取部分提成。他們的目的就是“盡量把人留在燕郊”。

銷(xiāo)售人員在介紹時(shí)，曾多次提及燕郊的優(yōu)越性以及他們對(duì)于北三縣樓市的一套鄙視鏈：燕郊高于大廠、大廠高于香河，“香河現(xiàn)在為什么那么便宜?就是因?yàn)殡x北京太遠(yuǎn)了。”

對(duì)于這一說(shuō)法，香河樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員卻并不認(rèn)可，“香河到北京也就多了20分鐘左右的路程，房?jī)r(jià)卻只有燕郊的四成，你說(shuō)哪個(gè)性價(jià)比高?”

香河大運(yùn)河孔雀城已開(kāi)發(fā)多年。最早一期于2014年開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)售價(jià)只有4000—5000元/平方米。到了2017年，僅一路之隔的新盤(pán)開(kāi)售，而售價(jià)卻已漲至23000元/平方米。

自2017年下半年起，房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，當(dāng)前開(kāi)盤(pán)均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，并且還有諸多購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

銷(xiāo)售人員透露，目前售樓處正在推出一批工程抵款房，只要7000多元/平方米，“這批房子是開(kāi)發(fā)商抵給建筑商做工程款的，現(xiàn)在建筑商委托我們來(lái)賣(mài)。市場(chǎng)好他們可能會(huì)加錢(qián)賣(mài)，市場(chǎng)不好就賠錢(qián)賣(mài)，現(xiàn)在他們一平方米就賠了大概3000多塊錢(qián)。”

根據(jù)銷(xiāo)售人員計(jì)算，以一套102平方米的三居為例，對(duì)外的銷(xiāo)售單價(jià)為10253元/平方米，總價(jià)約104.5萬(wàn)元，扣除一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠以及工程抵款的折扣，總價(jià)約75.3萬(wàn)元，折合單價(jià)僅有7390元/平方米。也就是說(shuō)，不到4年的時(shí)間中，這里的房?jī)r(jià)已下降了近七成。

盡管在銷(xiāo)售人員口中，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況還可以，但入住率低也是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)介紹，目前入住率最高的樓盤(pán)也尚未達(dá)到50%。

在銷(xiāo)售人員看來(lái)，香河的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了谷底，“如今房?jī)r(jià)只有7000多元，已經(jīng)沒(méi)有再下降的空間了，不過(guò)像以前那樣大幅度上漲的可能性也確實(shí)不高。”

與燕郊、香河相比，大廠的境遇則更加尷尬，甚至很多人還是從綜藝節(jié)目《偶像練習(xí)生》中聽(tīng)說(shuō)的這個(gè)地方。盡管同屬于北三縣，但從地理位置來(lái)看，大廠夾在燕郊與香河之間，與北京的距離沒(méi)有燕郊近，房?jī)r(jià)也沒(méi)有香河低。13000元左右的房?jī)r(jià)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并沒(méi)有更大的吸引力，事實(shí)上，這個(gè)價(jià)格自2017年的35000元/平方米已經(jīng)跌去了一半。

房屋產(chǎn)值的大幅縮水，讓一些購(gòu)房者無(wú)法接受。

在大廠世茂城市集合項(xiàng)目，許多北京牌照的車(chē)輛堵在門(mén)口，車(chē)身上貼滿了“還我血汗錢(qián)”“退房”“還我錢(qián)”等血紅大字。走進(jìn)大門(mén)后，道路旁邊的綠地上，幾個(gè)帳篷孤零零地在寒風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖，最近月余，幾位業(yè)主都堅(jiān)持住在這里。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員透露，這些購(gòu)房者于去年剛剛購(gòu)入了該項(xiàng)目中的loft公寓產(chǎn)品，購(gòu)入時(shí)價(jià)格約12000元/平方米，半年多的時(shí)間，房?jī)r(jià)縮水一半，目前只有6000多元。對(duì)于其中細(xì)節(jié)，面對(duì)新金融記者的采訪，現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的業(yè)主不愿多言。

新金融記者看到，目前該售樓處大門(mén)緊鎖，對(duì)于售樓處停業(yè)的原因，門(mén)上的公告寫(xiě)著：“近期案場(chǎng)需對(duì)水電線路進(jìn)行檢修及案場(chǎng)消殺，需要切斷水路及電路。另外，由于消殺氣味較大，自2021年3月20日暫停營(yíng)業(yè)進(jìn)出，恢復(fù)時(shí)間另行通知。”

但對(duì)其真實(shí)原因，工作人員直言：“因?yàn)橛芯S權(quán)的，開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售全都不上班了，售樓處已經(jīng)關(guān)門(mén)一個(gè)多月了，而且這個(gè)事情處理不完都開(kāi)不了門(mén)。”

房企承壓：

降價(jià)引發(fā)退房潮

庫(kù)存貶值致業(yè)績(jī)下滑

除了購(gòu)房者之外，同樣受傷的還有高價(jià)拿地、重倉(cāng)環(huán)京的開(kāi)發(fā)商。

上述世茂城市集合項(xiàng)目是世茂旗下城市綜合體項(xiàng)目，包括世茂自有的商業(yè)品牌世茂廣場(chǎng)及旗下的五星級(jí)酒店。

據(jù)了解，世茂旗下包括世茂房地產(chǎn)及世茂股份兩家控股上市公司，其中，世茂房地產(chǎn)于2006年7月5日在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市，世茂股份則是2000年在A股借殼上市，彼時(shí)，世茂投資以1.44億元購(gòu)入擁有著名品牌“恒源祥”的上市公司萬(wàn)象集團(tuán)26.43%的股份，并將其更名為“世茂股份”。

資本市場(chǎng)活躍的世茂在環(huán)京樓市里卻跌了跟頭。

據(jù)了解，世茂在環(huán)京區(qū)域有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括位于香河的世茂香頌、位于固安的世茂璀璨天城以及位于大廠的世茂城市集合等。

除了在售的公寓項(xiàng)目之外，其住宅項(xiàng)目世茂薩拉曼卡也同樣遭遇了退房危機(jī)。一位業(yè)主在社交平臺(tái)上求助：“于去年購(gòu)買(mǎi)的位于大廠夏墊的世貿(mào)薩拉曼卡期房，房子還未蓋完、未收房，房?jī)r(jià)就掉價(jià)一半，可以協(xié)調(diào)退房嗎?”

新金融記者在貝殼找房平臺(tái)上看到，目前該小區(qū)在售的二手房有277套，2020年6月，該小區(qū)均價(jià)為17000萬(wàn)元/平方米，而目前在售的多為11000元/平方米左右。

“房子降價(jià)確實(shí)給開(kāi)發(fā)商造成很大的壓力。”一名銷(xiāo)售人員感慨。

據(jù)了解，在環(huán)京樓市仍然火熱的時(shí)候，萬(wàn)科也曾對(duì)這片土地虎視眈眈。

2010年，由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，北京萬(wàn)科聯(lián)合五礦進(jìn)軍香河房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年7月8日，香河集中推出20宗土地公開(kāi)出讓?zhuān)f(wàn)科針對(duì)其中10宗土地進(jìn)行了競(jìng)拍，并且萬(wàn)科五礦聯(lián)合體也參與了此次土拍，這也使得萬(wàn)科在一眾房企中很有優(yōu)勢(shì)。一家本土房企為順利拿地，通過(guò)多種渠道勸退萬(wàn)科，甚至拍賣(mài)當(dāng)天在前往土地競(jìng)拍途中對(duì)其員工進(jìn)行襲擊。

如今看來(lái)，萬(wàn)科拿地的經(jīng)歷似乎預(yù)示了其在環(huán)京樓市的征途并不太平。

近日，萬(wàn)科發(fā)布2020年財(cái)報(bào)，其中提到“基于審慎的市場(chǎng)策略，對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”。財(cái)報(bào)披露，報(bào)告期末，項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為41.8億元，在預(yù)計(jì)跌價(jià)的16個(gè)項(xiàng)目中，環(huán)京項(xiàng)目占其三，包括廊坊朗潤(rùn)園、廊坊啟航之光以及涿州新辰之光，而這三個(gè)項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備就高達(dá)20億元。

萬(wàn)科財(cái)報(bào)透露，本年計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，影響本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)19.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)14.5億元。

同樣的一幕也在曾被稱(chēng)為“環(huán)京之王”的華夏幸福上演。今年以來(lái)，華夏幸福多次傳出爆雷的信息。就在4月16日，華夏幸福再次發(fā)布了公司及下屬子公司部分債務(wù)未能如期償還的公告。

公告稱(chēng)，近期華夏幸福及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額51.01億元。主要原因是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。截至目前，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)420.63億元，其公告稱(chēng)，公司正在與未能如期償還債務(wù)本息涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，華夏幸福扣除預(yù)收款之后的債務(wù)總額已逼近3000億元。

今年2月，華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)總結(jié)華夏幸福的危機(jī)原因時(shí)坦言，錯(cuò)誤研判環(huán)京形勢(shì)，環(huán)京住宅量?jī)r(jià)齊跌，4年累計(jì)影響公司回款超1000億元。

另一個(gè)重倉(cāng)環(huán)京的河北房企榮盛發(fā)展也不好過(guò)。據(jù)悉，榮盛發(fā)展在環(huán)京的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)的近30%，由于環(huán)京樓市的遇冷，榮盛發(fā)展的銷(xiāo)售回款率逐年走低。根據(jù)財(cái)報(bào)，2017年至2019年的回款率分別為90%、80%、75%。2020年上半年為63%，金額為305.91億元，只完成了年度目標(biāo)的31.60%。

回款過(guò)慢直接導(dǎo)致其現(xiàn)金流承壓。2020年三季度季報(bào)顯示，榮盛發(fā)展前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入436.62億元，同比增長(zhǎng)12.42%，而凈利潤(rùn)卻同比下降9.88%，為44.05億元。同期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比下降3949.83%，為-37.15億元，創(chuàng)5年來(lái)新低。

同時(shí)，該企業(yè)的負(fù)債壓力隨之上漲。面對(duì)房企的“三道紅線”，截至2020年三季度末，榮盛發(fā)展踩中了“剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過(guò)70%”、“凈負(fù)債率不超過(guò)100%”兩條。

北三縣潛規(guī)則：

限購(gòu)令名存實(shí)亡

限售令也能“花錢(qián)擺平”?

自2010年以后，隨著北京房?jī)r(jià)高企，一些北漂將置業(yè)的目光集中在環(huán)京地區(qū)，導(dǎo)致環(huán)京樓市逐漸升溫。無(wú)數(shù)炒房客扎堆北三縣，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也迎來(lái)瘋漲。直到2017年6月，一紙限購(gòu)令給北三縣的樓市按下了暫停鍵。

根據(jù)限購(gòu)令要求，本地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在本地購(gòu)買(mǎi)住房，包括新建商品住房和二手住房。非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房。

在實(shí)施限購(gòu)令的4年間，一直有限購(gòu)解禁的消息傳出，但始終未能得到官方證實(shí)。但新金融記者在走訪的過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)，北三縣的限購(gòu)令已經(jīng)松綁。

燕郊的多位銷(xiāo)售人員告訴新金融記者，外地人無(wú)需社保就可以在北三縣購(gòu)入一套新建住房，“人才引進(jìn)已經(jīng)變相地放松了，盡管沒(méi)有正式發(fā)文，但外地人確實(shí)能買(mǎi)了，正常辦理手續(xù)就可以。”

銷(xiāo)售人員的這一說(shuō)法在新金融記者走訪大廠和香河時(shí)，也再次被印證。不過(guò)取而代之的是限售令。多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員以及當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V新金融記者，現(xiàn)在新房銷(xiāo)售合同中會(huì)增加一項(xiàng)附加條款，購(gòu)房后5至8年之內(nèi)不可出售。項(xiàng)目不同，具體的限售年限不同。

一名中介人員甚至暗示稱(chēng)，這個(gè)附加條款可以“花錢(qián)擺平”，“限售令是單簽的一個(gè)附加合同，就是一張紙，上面大概內(nèi)容就是你購(gòu)買(mǎi)房子后5至8年之內(nèi)不允許對(duì)外出售。但是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該是能操作的，因?yàn)榫椭挥幸粡埣埗皇侵苯俞斣诤贤希隙ㄊ悄懿僮鞯摹?rdquo;

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，環(huán)京房?jī)r(jià)的下滑，限購(gòu)占了一部分原因，但是也有很多其他原因，比如此類(lèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面表現(xiàn)確實(shí)是略顯乏力的，外來(lái)人口導(dǎo)入速度相對(duì)慢，所以購(gòu)房需求要比其他都市圈小。另外，限購(gòu)后出現(xiàn)房?jī)r(jià)腰斬，也說(shuō)明過(guò)去投資投機(jī)需求較大，形成了很多投資投機(jī)的項(xiàng)目，導(dǎo)致潛在的供應(yīng)比需求大。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若限購(gòu)松綁，可能又會(huì)使得購(gòu)房者加快去購(gòu)房，進(jìn)而形成一波炒作。目前長(zhǎng)三角的相關(guān)城市購(gòu)房政策持續(xù)收緊，對(duì)于環(huán)京是有啟發(fā)的。后續(xù)環(huán)京也需要持續(xù)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，防范環(huán)京也形成一波炒房。

標(biāo)簽： 限購(gòu)令 環(huán)京炒房潮 北三縣 房?jī)r(jià)