2022年二季度，北京市寫字樓市場凈吸納量自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，全市空置率上半年累計(jì)上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%，其中中關(guān)村商圈的作用“舉足輕重”。

(資料圖片僅供參考)

數(shù)據(jù)顯示，2022年第2季度，中關(guān)村商圈寫字樓空置率為18.56%，其中甲級寫字樓空置率15.02%，乙級寫字樓空置率21.89%。而2021年第二季度同期的數(shù)據(jù)分別是8.33%、8.12%、8.47%。

空置率的大幅上升，顯示了現(xiàn)階段中關(guān)村寫字樓市場壓力空前，在此背景下，2021年11月正式交付的鼎好DH3更格外引人注意。

親歷區(qū)域產(chǎn)業(yè)變遷

作為中關(guān)村的最受關(guān)注的城市更新項(xiàng)目，鼎好DH3地處位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)，由鼎好電子商城轉(zhuǎn)型蛻變而來。

2003年，鼎好電子商城亮相中關(guān)村，成為該區(qū)域四大電子商城之一。隨后，中關(guān)村電子商城進(jìn)入發(fā)展的黃金時(shí)間。到2006年，中關(guān)村區(qū)域每日人流量達(dá)20萬多人次。

而短暫的繁榮后，隨著電子商務(wù)崛起，中關(guān)村電子商城的迭代無可避免地到來。

2009年，海淀區(qū)政府發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，不再鼓勵(lì)電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域發(fā)展，逐步調(diào)整傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)規(guī)模，為高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間。

之后，作為四大電子商城之一的太平洋電腦城在2011年關(guān)門；2015年，中關(guān)村e(cuò)世界宣布關(guān)閉；2016年，海龍電子城停業(yè)轉(zhuǎn)型。

2019年3月，鼎好電子商城宣布被啟城投資、顥騰投資等投資機(jī)構(gòu)以57.2億元價(jià)格收購。彼時(shí)，收購方表示，未來鼎好電子商城將進(jìn)行全面升級，將原電子商城改建為辦公空間，并重新裝修使之符合A級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。

2020年8月，鼎好電子商城關(guān)停，進(jìn)入裝修改造階段，蛻變?yōu)槎肈H3。

高難度的項(xiàng)目改造

對于城市更新項(xiàng)目來說，如何提升項(xiàng)目潛在價(jià)值是空間重構(gòu)的關(guān)鍵，“商改寫”成為一個(gè)常見路徑。

從建筑結(jié)構(gòu)來說，商場類物業(yè)并不適合寫字樓，如商場單層面積較大，空間內(nèi)立柱、采光限制較多，而寫字樓對于自然采光的要求較高。所以，對于“商改寫”，空間重構(gòu)是城市更新第一道難題。

鼎好電子商城此前作為一站式電子主題商場，經(jīng)過多年經(jīng)營后，建筑立面破舊，建筑體內(nèi)設(shè)備設(shè)施老化。改造工程需對原有建筑拆除后進(jìn)行翻修，并對局部進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，使之在原有的基礎(chǔ)上更新功能和業(yè)態(tài)。

其中，中庭結(jié)構(gòu)拆除是項(xiàng)目改造體量最大、施工周期最長的部分。該項(xiàng)目利用BIM技術(shù)，模擬推演拆除施工工序，確定了“先回頂、再加固、后拆除”的結(jié)構(gòu)拆除順序，施工效率提高30%。

產(chǎn)權(quán)關(guān)系的化繁為簡

此外，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)狀況，也讓城市更新項(xiàng)目面臨不小的挑戰(zhàn)。

鼎好電子商城分為A座和B座，其中B座涉及約400個(gè)小業(yè)主。2019年投資機(jī)構(gòu)完成收購后，B座的部分產(chǎn)權(quán)仍在小業(yè)主手中，在改造實(shí)施的過程中，如何保證項(xiàng)目管理方、小業(yè)主方和投資機(jī)構(gòu)三方利益共贏、共存，是該項(xiàng)目的另一大課題。

根據(jù)新《民法典》相關(guān)條例，改建項(xiàng)目需要有3/4業(yè)主方參與表決，且參與表決人中有四分之三的業(yè)主同意改造，改造方可進(jìn)行。鼎好DH3項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對B座小業(yè)主進(jìn)行了規(guī)劃管理。收購后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對于小業(yè)主持續(xù)進(jìn)行了6次收購，均取得了不錯(cuò)的進(jìn)展，針對部分小業(yè)主不愿回購的情況，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)展開了部分回租的策略，保證了項(xiàng)目的完整性。

而對于沒有同意改造的小業(yè)主，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證中所寫位置進(jìn)行保留，在不破壞原有建筑面積的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造方案的調(diào)整。同時(shí)，針對個(gè)別小業(yè)主“漫天要價(jià)”的情況，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持“不開特例”的對策，堅(jiān)守底線，維護(hù)良性市場秩序。如此一來，無疑拉長了項(xiàng)目收購和改造的周期。

融入?yún)^(qū)域生態(tài)

有消息稱，7月份微軟在鼎好DH3租賃了3萬平米的辦公空間，成為三季度中關(guān)村商圈最大一單租賃交易。此前，游戲新貴米哈游、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新工場已確認(rèn)在鼎好DH3租下辦公區(qū)。租金幾乎是中關(guān)村區(qū)域的天花板。

從2021年11月交付至今，鼎好DH3A座出租率已達(dá)到約70%，優(yōu)異的數(shù)據(jù)則得益于項(xiàng)目在運(yùn)營定位上的成功。

一直以來，中關(guān)村地處北京乃至全國創(chuàng)新領(lǐng)域的最前沿，區(qū)域集中了中國科學(xué)院計(jì)算機(jī)研究所等28家中央所屬科研院，以及清華大學(xué)、北京大學(xué)、北京航空航天大學(xué)等多家高校，人才聚集優(yōu)勢明顯。

互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，一直占據(jù)中關(guān)村商圈的首要位置，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大型企業(yè)大都是從中關(guān)村踏上發(fā)展之路，如百度、新浪、今日頭條等。此外，包括微軟、英特爾、惠普、三菱、諾基亞等國際知名大公司，也都相繼在中關(guān)村建立中國區(qū)總部或產(chǎn)品研發(fā)中心。

在這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)快速發(fā)展的初期階段，快速的規(guī)模擴(kuò)張帶來了辦公空間的擴(kuò)張，解決的辦法只能是向周邊寫字樓延伸，由此也帶來了中關(guān)村商圈寫字樓市場的整體繁榮。

而隨著科技企業(yè)發(fā)展到一定階段，有一定資金實(shí)力后，特別是租賃辦公面積足夠大時(shí)，企業(yè)會(huì)更傾向于買寫字樓而不是租寫字樓。比如，2020年字節(jié)跳動(dòng)收購大鐘寺方恒時(shí)尚中心和中坤廣場，隨后在中關(guān)村退租辦公空間約8萬平米。

在更早期，百度、新浪、騰訊等都選擇在其他區(qū)域新建自持辦公樓，陸續(xù)搬離了中關(guān)村。

但這些都只是短暫的影響了中關(guān)村商圈寫字樓的空置率數(shù)據(jù)，事實(shí)上，中關(guān)村的最大特點(diǎn)不是政府決定創(chuàng)新要素，而是創(chuàng)新要素在這里裂變。“創(chuàng)業(yè)公司”，以及圍繞著這些“創(chuàng)業(yè)公司”的服務(wù)公司，才是中關(guān)村寫字樓市場的核心存在。

根據(jù)《中關(guān)村指數(shù)2021報(bào)告》數(shù)據(jù)，2020年中關(guān)村示范區(qū)新設(shè)立科技型企業(yè)達(dá)2.6萬家，光創(chuàng)業(yè)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資就有280.8億美元。相當(dāng)于平均每天，就有72家科技型企業(yè)在中關(guān)村誕生。

也正基于此，鼎好DH3項(xiàng)目定位于創(chuàng)新科技生態(tài)的產(chǎn)業(yè)核心、國際科創(chuàng)生態(tài)交互平臺(tái)，融入的正是中關(guān)村區(qū)域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的氛圍和環(huán)境。

結(jié) 語

2021年3月，在“十四五”規(guī)劃中，我國首次提出了“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，為創(chuàng)新城市建設(shè)運(yùn)營模式、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了前進(jìn)方向。從城市建設(shè)到城市更新，建筑載體伴隨城市功能定位的逐漸清晰和區(qū)域功能的迭代中摸爬滾打，尋覓新方向。

據(jù)了解，鼎好DH3項(xiàng)目在2019年報(bào)批初期曾因未有城市更新政策出臺(tái)，在報(bào)批報(bào)建階段遭遇多重困境。事實(shí)上，作為海淀規(guī)劃中第一個(gè)大規(guī)模改造項(xiàng)目，鼎好DH3項(xiàng)目從報(bào)批報(bào)建、建筑設(shè)計(jì)等，均未有先例，所以鼎好DH3項(xiàng)目秉持“第一個(gè)吃螃蟹”的心態(tài)，開始了鼎好DH3 A座的改造，既有探索也有創(chuàng)新。

6月7日，《北京城市更新條例（征求意見稿）》正式發(fā)布并面向社會(huì)公開征求意見，這意味著北京成為繼深圳、廣州、上海之后，第四個(gè)針對城市更新立法的一線城市，也標(biāo)志著北京的城市發(fā)展進(jìn)入減量雙控、以存量更新為主的新階段。

由此可見，未來城市更新將成為北京的熱門項(xiàng)目方向。

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