城市發(fā)展，是一種非均衡的藝術(shù)。

【資料圖】

因為非均衡，才能集中力量辦大事，然后以點帶面。

但如果非均衡過度，又會導(dǎo)致兩極分化，力量失衡。

如何把握這個度，是一門藝術(shù)。

甲級寫字樓的分布，就是一種非均衡的藝術(shù)，它既順應(yīng)了中心化的現(xiàn)狀，也引領(lǐng)著多中心化的趨勢。

據(jù)此，我們可以在一定程度上推導(dǎo)城市的發(fā)展脈絡(luò)，進而判斷哪些地段最有發(fā)展前景。

如何識別城市的「超級地段」？

我們?yōu)槭裁匆P(guān)注甲級寫字樓的分布？

甲級寫字樓，往往是一座城市高端產(chǎn)業(yè)的載體，甲級寫字樓集群區(qū)域往往就是一個城市的CBD（商務(wù)中心區(qū)），這類區(qū)域的財富密度極高、極高。

例如，廣州天河CBD約12平方公里的建成區(qū)，生產(chǎn)總值高達(dá)3471.42億元，超過半個海南省！擁有71棟億元樓（創(chuàng)稅額超過一億元）、17棟10億元樓宇，上海陸家嘴甚至有一棟樓的年納稅額突破100億元。

真可謂“一棟樓打敗一座城”，CBD因為強有力的財富聚集與人才聚集，往往被稱之為城市的超級地段：無論是薪資水平，還是房價水平，都往往代表著一座城市的天花板。

所以，如果我們知道一座城市甲級寫字樓的分布圖，大致就可以推斷出它的超級地段在哪里，以及有幾個超級地段。

近日，國際知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了2022《中國辦公樓租賃指南》和《中國40城辦公樓市場指數(shù)》等研究報告（注：未統(tǒng)計中國臺北寫字樓市場），我們據(jù)此分許了國內(nèi)主要城市的甲級寫字樓分布情況。

香港：市中心非常穩(wěn)定，幾無可能轉(zhuǎn)移

中國香港的甲級寫字樓高度集中在維港兩岸，尤其是中環(huán)、灣仔/銅鑼灣區(qū)域，其次是中環(huán)對岸的尖沙咀。

另外，港島東、九龍東也聚集了一些寫字樓，可以視為城市副中心。

香港與內(nèi)地城市不同，它的市中心非常穩(wěn)定，不像北上廣深那樣容易轉(zhuǎn)移，也不太可能搞多中心發(fā)展。

所以香港核心區(qū)的寫字樓非常稀缺，投資價值很大，這也導(dǎo)致其價格、租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北上廣深的CBD。

例如香港中環(huán)的IFC，疫情之前，每平米每月的租金超過2000港元，接近廣州珠江新城IFC的10倍。

所以，如果按照每平米來計價，香港核心區(qū)寫字樓的單價甚至超過市中心住宅，這是內(nèi)地城市不敢想象的。

在廣州，珠江新城核心區(qū)的一手寫字樓，每平米才賣六七萬，而住宅小區(qū)匯悅臺可以賣到30萬一平米。

上海：陸家嘴最牛，但浦西不輸浦東

上海高檔寫字樓最強勢的集群區(qū)域當(dāng)屬陸家嘴。

2021年，上海陸家嘴GDP超過5000億元，擁有億元樓110幢、超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）突破百億元稅收，成為全國第一“納稅樓王”。

但從整個城市的分布來看，浦西占據(jù)了絕大部分份額，這也為什么很多上海人認(rèn)為陸家嘴不能代表上海的市中心。

除了陸家嘴，人民廣場、新天地、南京西路、虹橋、竹園等板塊的高檔寫字樓也十分集中，從色塊濃度（寫字樓密集度）上不輸給陸家嘴。

這說明，上海的高端產(chǎn)業(yè)與超級地段，均已呈現(xiàn)出多中心布局的態(tài)勢。

從房價表現(xiàn)來看，浦西的房價也絲毫不遜色于浦東，這與上海甲級寫字樓在浦江兩岸的力量對比是一致的。

北京的產(chǎn)業(yè)格局，仍然是北強南弱

北京高檔寫字樓最醒目的集群區(qū)域當(dāng)屬朝陽CBD（國貿(mào)大廈周邊），其次是望京、中關(guān)村兩大板塊。

不過，如果從租金水平和產(chǎn)業(yè)高度來看，金融街才是北京第一商務(wù)區(qū)，這里匯聚了一行兩會以及全國最頂級的金融總部企業(yè)。

從整個城市的分布來看，北京的高檔寫字樓大部分集中在東部的朝陽區(qū)，西部區(qū)域只有中關(guān)村有一塊，南城區(qū)域就更少了，仍然延續(xù)著老北京北強南弱的格局，但南部的麗澤商務(wù)區(qū)也開始初露頭角了。

JLL的報告指出，北京一共有9個較為成熟的寫字樓細(xì)分板塊，這說明北京的商務(wù)區(qū)比上海要更集中一些。

另外值得一說的是，位于西北角的中關(guān)村，則代表著城市新勢力，雖然甲級寫字樓的檔次、體量均不如朝陽CBD，但因為科技產(chǎn)業(yè)的賦能，中關(guān)村寫字樓的租金也非常高，是北京除朝陽CBD、金融街之外最醒目的超級地段。

北京房價最貴的也是金融街、中關(guān)村、朝陽CBD、望京這四個超級地段，這都是由它們的產(chǎn)業(yè)力量決定的。

廣州，一江兩岸是永恒的靈魂

可以發(fā)現(xiàn)，廣州高檔寫字樓最強勢的集群區(qū)域當(dāng)屬天河CBD，包括珠江新城、天河北與金融城三大板塊。

其次是越秀區(qū)，高檔寫字樓的體量和密度也不容小覷。

新興的琶洲、魚珠、萬博、白鵝潭也清晰可見。

從整個城市的分布來看，廣州的高檔寫字樓大部分集中在珠江兩岸，“沿江布局”的邏輯非常明顯。

珠江不僅是廣州的母親河，更是廣州的產(chǎn)業(yè)帶與金飯碗。一江兩岸，是廣州永恒的靈魂。

所以，在廣州買房，只要沿江，肯定不會差。

珠江兩岸之外，南站、萬博、科學(xué)城、白云新城等新興商務(wù)區(qū)也開始初露頭角。

JLL的報告指出，廣州一共有10個較為成熟的寫字樓細(xì)分板塊，但天河CBD的首位度非常高。

另有數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)乙級以上寫字樓體量達(dá)到850萬方，占全市總面積的42.9%，足以說明天河區(qū)實際的GDP是被嚴(yán)重低估的。

相比北京、上海，廣州寫字樓的集中程度更高，天河CBD在全市的首位度，也遠(yuǎn)超過朝陽CBD、陸家嘴CBD在全市的首位度。

深圳的脈絡(luò)，從深南大道轉(zhuǎn)變?yōu)橹榻?/strong>

深圳高檔寫字樓最強勢的集群區(qū)域當(dāng)屬南山科技園-后海板塊，但從體量來看，前海-寶中板塊更大。

緊隨科技園、前海的商務(wù)區(qū)，是福田CBD、車公廟、華強北、蔡屋圍、深圳灣超總、北站、留仙洞。

如果說廣州寫字樓的分布邏輯是“沿江”，那么深圳的分布邏輯就是沿深南大道了。深圳市內(nèi)沒有大河穿越，深南大道在一定程度上扮演著城市中軸的功能。

除了深南大道，前海、寶中、留仙洞、北站等新興商務(wù)區(qū)大多分布在五號線沿線，這說明深圳的空間邏輯也在發(fā)生變化，高端資源的分布將從“沿深南大道”轉(zhuǎn)變?yōu)椤把氐罔F”。

另外，隨著深圳灣的如日中天，以及前海的擴容，深圳高端產(chǎn)業(yè)正顯著地向珠江口方向聚集。

由此，珠江口也將取代深南大道，成為深圳的靈魂。

值得一說的是，相比北上廣，深圳的商務(wù)區(qū)布局最為均衡，而且相互之間比較獨立，沒有被攤成連片連片的大餅。

成都：南拓特征明顯

成都寫字樓最強勢的區(qū)域有兩個，一個是傳統(tǒng)市中心，另一個是金融城。也只有這兩個商區(qū)區(qū)可稱之為CBD，其他集群區(qū)域只能叫次中心。

另外，人民南路、天府新區(qū)、大源、城東的寫字樓也比較集中。

成都的寫字樓布局邏輯很清晰，沿著地鐵1號線向南拓展，呈現(xiàn)出強烈的南拓特征。其實，很多城市的1號線都是具有標(biāo)志性意義的，串聯(lián)著城市最顯貴的地段。

成都的空間戰(zhàn)略是“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”，但從寫字樓的分布圖來看，南拓的勢頭要比其他三個方向更強勢。

所以，成都買房，第一選擇是南部，尤其是高新南區(qū)（金融城+大源）板塊，其次是傳統(tǒng)市中心。天府新區(qū)發(fā)展勢頭不錯，但距離傳統(tǒng)市區(qū)較遠(yuǎn)，不宜買得太遠(yuǎn)。

武漢：要么靠江，要么靠大學(xué)

武漢甲級寫字樓最強勢的區(qū)域是長江兩岸，和上海、廣州一樣，顯示出濃厚的濱江城市特色。

總的來看，武漢甲級寫字樓共分7個板塊，分別是王家墩、解放大道、建設(shè)大道、漢口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。

武漢寫字樓的分布邏輯也很清晰，一個是沿江，另一個是靠大學(xué)。

首先是一江兩岸，長江北側(cè)的漢口區(qū)域，寫字樓較為集中。

長江南側(cè)的武昌區(qū)域，寫字樓則較為分散，這可能與武昌湖泊眾多有關(guān)，包含了東湖、南湖、沙湖等，就把商務(wù)區(qū)割裂開了，很難打成一片。

除了沿江區(qū)域，武漢還有一個非常強勢的寫字樓集群區(qū)域，那就是光谷。

光谷是中國著名的高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，周邊聚集了華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、華中師范大學(xué)等多所著名大學(xué)。

靠近大學(xué)，有利于發(fā)展知識經(jīng)濟，這讓光谷后來居上，正在超越沿江商務(wù)區(qū)。產(chǎn)業(yè)的力量一定會投射到樓市，光谷的房價已經(jīng)毫不遜色于漢口與武昌的老城區(qū)的房價。

重慶，山城的多中心布局

重慶甲級寫字樓最強勢的區(qū)域是江北嘴和解放碑，二者不分伯仲，江北嘴更新一點，解放碑人氣更高一點。

重慶是一個典型的多中心城市，從高空看重慶就像一個個山谷組成的城市群。不過，從高檔寫字樓來看，重慶的商務(wù)區(qū)目前主要集中在沿江區(qū)域和兩江新區(qū)。

整體上，重慶主要有三大核心商務(wù)區(qū)：江北嘴、解放碑、照母山，分工各有不同，江北嘴商務(wù)區(qū)主要承接國內(nèi)金融產(chǎn)業(yè)，解放碑商務(wù)區(qū)主要承接外資企業(yè)，照母山商務(wù)區(qū)主要承接科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。

為實現(xiàn)“成渝雙城經(jīng)濟圈”發(fā)展目標(biāo)，重慶商務(wù)區(qū)發(fā)展方向是向北、向西。

重慶高檔寫字樓的租戶主要來自四大類：金融、房地產(chǎn)建筑、服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)。

目前，重慶甲級辦公樓存量約314萬㎡，空置率約25.9%，存量高于武漢、杭州，低于成都，增量空間較大。

南京：沿江城市特征不突出

南京的甲級寫字樓主要分布在4大板塊：新街口、鼓樓、河西、南站。

鼓樓、新街口為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，發(fā)展成熟，租戶結(jié)構(gòu)較為多元，包含傳統(tǒng)金融、服務(wù)業(yè)、教育業(yè)、科技新媒體等行業(yè)。

河西商務(wù)區(qū)是南京金融企業(yè)聚集地，許多內(nèi)資金融總部設(shè)立于此。南站商務(wù)區(qū)處在發(fā)展階段，未來主要以商務(wù)商貿(mào)業(yè)、文化創(chuàng)意、健康休閑等產(chǎn)業(yè)為主。

與武漢、杭州不同，南京的寫字樓分布沒有表現(xiàn)出沿江城市的特質(zhì)，長江兩岸沒有像武漢那樣出現(xiàn)寫字樓集群區(qū)域。相比而言，秦淮河對南京商務(wù)區(qū)布局的影響，比長江更大。

從平均租金來看，新街口、河西等商務(wù)區(qū)較高，租金在120元/㎡/月左右；從空置率來看，新街口、鼓樓空置率是相對較低的。

目前，南京甲級辦公樓存量185萬平方米，空置率約29.7%。

杭州：西湖是靈魂，錢塘江是新勢力

杭州甲級寫字樓最強勢的區(qū)域是錢塘江兩岸，尤其是作為城市客廳的錢江新城。但從寫字樓體量來看，濱江高新區(qū)更大。從成熟度來看，武林商圈更勝一籌。

JLL的報告指出，杭州分為6個優(yōu)質(zhì)寫字樓板塊和7個商務(wù)園區(qū)板塊。

如果以時間系列來分，杭州可分為以黃龍、武林為代表的沿西湖老商圈，以及錢江新城、未來科技城為代表的新興商務(wù)區(qū)。

所以，杭州寫字樓呈現(xiàn)多中心格局，兩大布局方向，圍繞西湖和沿錢塘江。

從租金看，武林商務(wù)區(qū)平均租金最高，達(dá)到5.62元/㎡/天；其次是錢江新城商務(wù)區(qū)，平均租金5.35元/㎡/天；第三，黃龍商務(wù)區(qū)平均租金5.1元/㎡/天；其他商務(wù)區(qū)平均租金均低于4元/㎡/天。

空置率來看的話，未來科技城是最低的。

跟著這些地段買房，可以最大化享受到產(chǎn)業(yè)的賦能。