4月11日，美國(guó)黑石集團(tuán)發(fā)布消息，其最新也是最大的全球房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X（以下簡(jiǎn)稱：“BREP X”）獲得了304億美元的總資本承諾，即投資者承諾出資。

對(duì)于近期負(fù)面新聞纏身的黑石來說，這個(gè)消息無疑是一個(gè)重大利好。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉的效果尚待觀察。

作為黑石集團(tuán)投資的重點(diǎn)方向之一，北京、廣州、深圳、東莞等地的物流地產(chǎn)，一季度都展現(xiàn)出供需兩旺的勢(shì)頭。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2023年將成為北京物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)近十年來的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

(資料圖)

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2022凈利潤(rùn)降七成 黑石困境中迎利好

BREP X獲得304億美元的資本承諾，是有史以來最大的不動(dòng)產(chǎn)基金或私募回撤資金。目前，黑石在全球、亞洲、歐洲擁有500億美元的資本承諾。

對(duì)于黑石集團(tuán)來說，這是在今年一系列負(fù)面消息中，難得的一則好消息。

3月，黑石集團(tuán)旗下的一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券宣告違約，其價(jià)值為5.62億美元。該證券以2018年收購的芬蘭公司SpondaOy擁有的寫字樓和商店作為擔(dān)保。

去年12月，黑石集團(tuán)發(fā)布郵件，客戶11月贖回資金申請(qǐng)超標(biāo)，公司只批準(zhǔn)了43%的贖回申請(qǐng)。12月只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，黑石集團(tuán)獲得的資金，是否全部可用于解決短期流動(dòng)性壓力尚不得而知，因此也不能確定其有能力支持用戶贖回基金。但是，此舉可以向市場(chǎng)傳達(dá)信心，希望穩(wěn)定投資者情緒，減少或者停止“擠兌”以緩解流動(dòng)性壓力。

匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖表示，以常理推理，該筆資金可能用于投入新項(xiàng)目，而不是贖回舊的項(xiàng)目。

2022年，黑石集團(tuán)營(yíng)收為85.2億美元，同比下降62.3%，歸屬于黑石集團(tuán)的凈利潤(rùn)為17.5億元，同比下降70%。全年資金流入規(guī)模達(dá)2260億美元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)9750億美元，同比上漲11%。

黑石集團(tuán)資產(chǎn)分為不動(dòng)產(chǎn)、私募股權(quán)、信用與保險(xiǎn)和對(duì)沖基金四類。其中不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模最高，達(dá)3261億美元，后三者分別為2889億、2799億和797億美元。

黑石的公告還表示，將會(huì)調(diào)整投資組合，轉(zhuǎn)移投向傳統(tǒng)的辦公室和購物中心的資產(chǎn)，未來大約80%的資產(chǎn)將集中于物流、出租房屋、酒店、實(shí)驗(yàn)室辦公室和數(shù)據(jù)中心等。

物流與出租房屋是黑石集團(tuán)在中國(guó)的房地產(chǎn)投資平臺(tái)“龍地”的主要投資方向。截止2022年底，龍地共計(jì)持有42處物流資產(chǎn)項(xiàng)目，遍及遼寧、天津、山東、江蘇、上海、浙江等地，總租賃面積逾540萬平方米。

分析人士認(rèn)為，黑石集團(tuán)等金融機(jī)構(gòu)的后續(xù)動(dòng)作取決于美元利率的走勢(shì)。美元加息導(dǎo)致此前機(jī)構(gòu)購買的債券、REITs資產(chǎn)等價(jià)值縮水，會(huì)出現(xiàn)投資者贖回資產(chǎn)止損的操作，讓機(jī)構(gòu)從賬面的虧損變?yōu)閷?shí)際虧損，從而導(dǎo)致資不抵債的情況出現(xiàn)。

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一線城市物流市場(chǎng)火熱

今年，國(guó)內(nèi)倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)火熱。

京東旗下物流地產(chǎn)平臺(tái)京東產(chǎn)發(fā)于3月向港交所申請(qǐng)上市。中金普洛斯REIT擴(kuò)募申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)。

在市場(chǎng)方面，北京重新開啟物流供地，未來兩年將會(huì)供應(yīng)150萬平方米物流用地，約等于過去十年的土地供應(yīng)量。

據(jù)仲量聯(lián)行北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2023年第一季度回顧報(bào)告顯示，近十年來，供不應(yīng)求是北京物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)主旋律，促使全市空置率連年保持在6%以下的較低水平，并促使物流市場(chǎng)在2017-2022年租金平均年增長(zhǎng)幅度達(dá)8.3%。2023年第一季度，非保稅倉儲(chǔ)用地成交規(guī)模達(dá)67萬平方米。

報(bào)告還表示，2023年將成為北京物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)近十年來的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“2023年，市場(chǎng)擴(kuò)容將給北京帶來巨大的增量機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)共有464,093萬平方米的新增供應(yīng)即將入市。盡管新增供應(yīng)將在2023年達(dá)到近十年來的歷史峰值，但在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐下，空置率預(yù)計(jì)僅小幅上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)至8%。”

CBRE世邦魏理仕的報(bào)告表示，北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)第一季度平均租金報(bào)價(jià)為56.9元/月/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%。

CBRE世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人李虹也表示，在物流用地市場(chǎng)一季度全市土地出讓總量已超2022全年，充沛的新增供應(yīng)將有效緩解全市長(zhǎng)期供應(yīng)不足的市場(chǎng)狀態(tài)。環(huán)京市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應(yīng)分別交付在廊坊及天津市場(chǎng)，租戶議價(jià)能力依然較高。

同時(shí)，李虹也表示，第一季度在密云交付的項(xiàng)目，目前70%的面積已經(jīng)完成出租。北京倉儲(chǔ)物流用地的增加，也在促使廊坊等環(huán)京市場(chǎng)的物流園業(yè)主提升管理水平，以吸引租客。

同時(shí)，與北京相似的是，廣州也迎來供應(yīng)高峰。

據(jù)CBRE世邦魏理仕報(bào)告顯示，廣州在第一季度共交易三個(gè)共計(jì)48.2萬平方米的高標(biāo)倉庫，是有記錄以來供應(yīng)最多的季度。

CBRE世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉表示，2023年將是廣州的供應(yīng)高峰年，未來將會(huì)有約37萬平方米的新增供應(yīng)入市。廣州發(fā)力跨境電商產(chǎn)業(yè)，利用空港海港和陸港樞紐發(fā)展物流，加大了倉儲(chǔ)用地供應(yīng)，帶來了未來2-3年的供應(yīng)高峰。第一季度，零售商及與內(nèi)需相關(guān)的需求問詢有所增加，利好靠近市區(qū)倉庫。跨境電商需求增加，利好空港區(qū)域項(xiàng)目，成交將在接下來的半年里顯現(xiàn)。

深圳市場(chǎng)空置率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，至0.7%的極低水平，呈現(xiàn)極度供不應(yīng)求的現(xiàn)象，同時(shí)租賃價(jià)格平均環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，至48.9元/月/平方米。

CBRE世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示，深圳整體未來六個(gè)月供不應(yīng)求狀態(tài)將會(huì)持續(xù)，租金穩(wěn)定上漲將成為市場(chǎng)運(yùn)行常態(tài)。

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