運(yùn)營參與資產(chǎn)定價的時代正在來臨。

(資料圖片)

2023年3月31日，就“運(yùn)營時代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)建新發(fā)展優(yōu)勢”這一核心話題，選址中國邀請到6位嘉賓展開精彩對話，匯龍森國際企業(yè)孵化(北京)有限公司總裁助理朱春悅發(fā)表精彩觀點(diǎn)。

他提到，園區(qū)邁入運(yùn)營時代有兩大驅(qū)動力，一是時代的發(fā)展，二是金融要素的開放。如今，運(yùn)營為資產(chǎn)定價的條件日趨成熟、能力逐漸具備，因此園區(qū)一只腳已經(jīng)邁進(jìn)了新時代。

匯龍森國際企業(yè)孵化(北京)有限公司總裁助理 朱春悅

在生物醫(yī)藥園區(qū)熱到發(fā)燙的背景下，匯龍森20年深耕于此備受矚目。朱春悅在發(fā)言中總結(jié)了自身的發(fā)展經(jīng)驗，同時他指出，在市場的調(diào)整和波動中，「保持定力」堅持做對的事情，終會獲得長期回報。

以下為朱春悅分享內(nèi)容，為閱讀便利有所精煉。

問：產(chǎn)業(yè)園區(qū)下半場是否進(jìn)入了運(yùn)營時代？

園區(qū)一只腳已經(jīng)邁進(jìn)運(yùn)營時代，但是身子還沒閃進(jìn)去。

運(yùn)營為王的驅(qū)動力來自兩個方面，第一個驅(qū)動力是時代本身，買土地蓋樓、買面粉做面包的粗放增長時代過去了；第二個驅(qū)動力是公募REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)牌照試點(diǎn)等金融要素開放，運(yùn)營能力開始直接影響到資產(chǎn)定價。當(dāng)然，現(xiàn)階段運(yùn)營能力對資產(chǎn)定價的影響力還不像成熟金融市場那么高，但時代確實在轉(zhuǎn)換。

問：匯龍森20年專注生物醫(yī)藥園區(qū)建設(shè)運(yùn)營，有哪些可以復(fù)制和學(xué)習(xí)的經(jīng)驗？

匯龍森20年來一直專注生物醫(yī)藥園區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)了幾方多贏，第一是政府贏，收獲了產(chǎn)值、稅收和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群；第二是企業(yè)贏，從匯龍森走出來的上市公司已經(jīng)有十余家；第三是匯龍森從股東回報、團(tuán)隊發(fā)展、行業(yè)機(jī)會上也有收獲。

分享幾點(diǎn)我個人在實際經(jīng)營中的一些感受。

第一，與時俱進(jìn)。講個現(xiàn)象，做生物醫(yī)藥園區(qū)平臺，十幾年前買臺設(shè)備就是佼佼者；再過三四年，得給設(shè)備配專人做服務(wù)；再往后，要考慮給企業(yè)賦能做更多工作。經(jīng)過不斷迭代，匯龍森現(xiàn)在聯(lián)動了眾多CXO資源，自建底層的產(chǎn)業(yè)平臺和創(chuàng)新平臺，和藥學(xué)、器械、檢驗領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物成立了細(xì)分領(lǐng)域的合資平臺，探索向生物醫(yī)藥成果轉(zhuǎn)化深入。所以，我第一條要分享的經(jīng)驗是與時俱進(jìn)，在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營上，沒有一招鮮吃終身，更沒有哪個經(jīng)驗是恒定不變，一個成功做法有效期可能只有3-5年。

第二，抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。匯龍森的發(fā)展第一有賴于亦莊，亦莊發(fā)展得好是前提；第二有賴于生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展得好；最后才是自身的努力。一家咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)字顯示，2012年全球研發(fā)管線10452條，2022年達(dá)到20109條 ，這不是炒熱的，而是有現(xiàn)實依據(jù)的，在抗體藥物、合成生物學(xué)、小核酸藥物、多抗、抗體聯(lián)用等一系列能看得見、摸得著的研發(fā)方向上都有中國機(jī)構(gòu)的身影，未來30年到50年。從技術(shù)驅(qū)動的角度看，生命科學(xué)這個行業(yè)有長足發(fā)展的潛力。作為生命科學(xué)的基礎(chǔ)設(shè)施，我們是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的一員，正主動深入到鏈條當(dāng)中。

第三，順應(yīng)企業(yè)的發(fā)展基因。匯龍森從收購藥企爛尾樓起步，當(dāng)時的建筑參數(shù)很適合做生物醫(yī)藥，同時匯龍森總裁朱總畢業(yè)于清華大學(xué)第一屆電子醫(yī)療器械工程專業(yè)，所以這里面也有一些機(jī)緣巧合，慢慢走到今天。

我認(rèn)為，要做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，就要把基本功做扎實，把產(chǎn)業(yè)與園區(qū)之間的互動關(guān)系做明白，在這個行業(yè)，建筑規(guī)劃、企業(yè)需求都是有嚴(yán)格的公式或定義，比如做研發(fā)、小試和中試各個階段均需要對應(yīng)其特殊的建筑參數(shù)要求（層高、承重、能源強(qiáng)度、動線設(shè)計和環(huán)評要求等），不能模模糊糊。現(xiàn)在生物醫(yī)藥確實非常火，有點(diǎn)趨之若鶩的態(tài)勢，但這類園區(qū)的門檻是比較高的。

面向未來，我認(rèn)為園區(qū)行業(yè)關(guān)鍵詞應(yīng)該是“定力”二字。

今天大家都看好生物醫(yī)藥，但其實匯龍森在生物醫(yī)藥領(lǐng)域已經(jīng)深耕了20年，未來我們也會繼續(xù)堅持。市場上現(xiàn)在有各種聲音和我們發(fā)展的利好，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的聲音、關(guān)于輕資產(chǎn)的聲音、關(guān)于REITs的聲音等等。我認(rèn)為，不管外部聲音多么多樣化，市場如何波動，只要我們堅持做有價值的事情、堅持真正為企業(yè)服務(wù)，順著它走下去總會有收獲。

【企業(yè)簡介】匯龍森國際企業(yè)孵化（北京）有限公司2002年成立，是從事科技園區(qū)建設(shè)與管理、科技企業(yè)孵化服務(wù)和科技投資業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。公司在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)并運(yùn)營了4個科技園區(qū)，同時還托管運(yùn)營了5個科技園區(qū)（北京市），在其他省市建設(shè)運(yùn)營了10個空間基地，公司總運(yùn)營管理面積超過50萬平米，涉及的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域主要有生物醫(yī)藥、新材料、醫(yī)療器械、新一代信息技術(shù)以及高端裝備制造等。

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