運營時代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何構建新發(fā)展優(yōu)勢？

就這一核心話題，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)新驅動力峰會邀請到6位嘉賓展開了精彩對話，清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁程方發(fā)表精彩觀點。

(資料圖片)

他在發(fā)言中提到：

1、運營包括「產(chǎn)業(yè)組織」和「企業(yè)服務」，角色不同作用不同；

2、園區(qū)發(fā)展模式轉型催生了輕資產(chǎn)大潮，但輕資產(chǎn)有兩大局限，「輕重結合」的策略更加理性；

3、公募REITs打通了園區(qū)投融管退閉環(huán)，東風之下，園區(qū)「越聚焦越有價值」，目前清控科創(chuàng)正推動旗下園區(qū)沖擊基礎設施公募REITs山西首單。

清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁 程方

他還介紹了清控科創(chuàng)四大業(yè)務板塊，即園區(qū)建設運營、科技成果轉移轉化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展智庫、科創(chuàng)資本與產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本證券化。從早期的「雙創(chuàng)」到如今的「創(chuàng)新驅動」，清控科創(chuàng)始終圍繞主線布局業(yè)務。

以下為程方分享內容，為閱讀便利有所精煉。

園區(qū)運營的兩種角色

問：產(chǎn)業(yè)園區(qū)下半場是否進入了運營時代？

運營是這幾年行業(yè)內都比較關注的一個詞，但作為一個「輕重資產(chǎn)」并行擴張的公司，我想先表達一個觀點：今天大家所說的運營是否內涵一致？

和做科研一樣，要先做概念定義再進行討論。不同形態(tài)、業(yè)態(tài)的園區(qū)，所提到的運營根本就不是同一件事。

說下我的個人感受，清控科創(chuàng)以服務政府、服務產(chǎn)業(yè)招商為主，運營更強調中觀層面的「產(chǎn)業(yè)組織」；商辦和產(chǎn)業(yè)的樓宇運營則更對應微觀層面的「企業(yè)服務」。所以，雖都談運營，但內涵不完全一致。

那運營是不是「為王」？也需要從兩個層面來說。中觀層面的產(chǎn)業(yè)組織解決的是入口問題，有可能為王；微觀層面的企業(yè)服務則必須通過物業(yè)增值變現(xiàn)，是很難為王的。從這個角度來說，運營能否為王取決你做的是哪件事。

但是從整體來說，我認為，從載體建設到產(chǎn)業(yè)招商、企業(yè)招租，到入駐企業(yè)服務本來就是一個鏈條，這個鏈條從過去到現(xiàn)在到未來，自始至終都是相輔相成、環(huán)環(huán)相扣的，任何一個單獨的環(huán)節(jié)拿出來「稱王」都會有點牽強。

輕資產(chǎn)需警惕“咖啡館效應”

問：怎樣看待當下的輕資產(chǎn)「大潮」？

這種大潮更多不是主動選擇，而是被動選擇的結果。

這是因為原來的「載體建設+租售去化」的發(fā)展模式已經(jīng)趨于飽和了。隨著政策法規(guī)越來越規(guī)范，以及國資下沉，現(xiàn)在很難獲得優(yōu)惠的土地資源和政策資源來對沖長期經(jīng)營風險。因此，過去大家賴以生存的或說非常熟悉的「重資產(chǎn)操盤」模式進行不下去了，這其實是市場發(fā)展到一定階段的必然結果。

在這種形勢下，輕資產(chǎn)的重要性凸顯出來，大家紛紛轉型。但我認為，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)完全是兩個事情。

實際上，在組織架構上清控科創(chuàng)的重資產(chǎn)團隊和輕資產(chǎn)團隊是雙軌并行的。雖然都是做園區(qū)，但是兩類團隊有完全不同的思維定式。重資產(chǎn)的打法比較犀利，對于資源的獲取一定要干脆果斷；輕資產(chǎn)則強調細水長流，耐得住寂寞、耐得住性子、接受得了比較小的收益。

所以，雖然大家都跳進了輕資產(chǎn)的大潮，但我預計有一批人會在試水之后上岸，為什么？因為他會發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)沒那么好玩兒。

第一，輕資產(chǎn)是什么？打個比方，饅頭掉在地上了，臟了，撿起來拍一拍還能咽下去，這就是輕資產(chǎn)。大家有沒有做好這個心理準備？

第二，輕資產(chǎn)無法獲取豐厚利潤。這個終點其實不需要再探究，這是由業(yè)務邏輯決定的，輕資產(chǎn)本質是服務業(yè)，服務業(yè)最大的難點是，在沒有技術手段驅動的情況下，單純加人是規(guī)模不經(jīng)濟的。做1個輕資產(chǎn)項目，效果可能很好；做10個項目，你要解決的內耗問題、成本問題，會讓你難以支撐，陷入到所謂的「咖啡館效應」：做1家咖啡店會迅速走紅，并且能盈利，但第10家可能把前面所有的盈利都賠進去。

清控科創(chuàng)至今有63個輕資產(chǎn)園區(qū)，匹配這個大網(wǎng)絡，我們在組織機構、激勵機制、管控措施、平臺賦能上進行了不斷地迭代和探索，如今基本盤穩(wěn)固，但與重資產(chǎn)業(yè)務相比，輕資產(chǎn)盈利仍然是非常有限的。

因此，我想說，所有轉型做園區(qū)輕資產(chǎn)的機構，一定要對行業(yè)特點有清醒的認知。

清控科創(chuàng)在全國有69個園區(qū)，其中有6個重資產(chǎn)項目和63個委托運營項目，我們實施的是「輕重結合」的策略，因為單純依靠運營難以滿足企業(yè)正常回報要求，必須通過重資產(chǎn)進行變現(xiàn)，因此我更強調輕重結合。

“越聚焦越有價值”

問：清控科創(chuàng)的業(yè)務重點是什么，對今年的行業(yè)發(fā)展有何期待？

清控科創(chuàng)現(xiàn)在在做什么？業(yè)界最早知道清控科創(chuàng)，可能是2013年-2015年間的中關村創(chuàng)業(yè)大街，我們非常幸運地趕上了「雙創(chuàng)」的風口。

作為一個擁有厚重的清華基因且專注于科技園區(qū)建設和運營的企業(yè)，「雙創(chuàng)」實際只是我們發(fā)展過程中的一個階段性主題，20年來我們的主業(yè)都非常聚焦，專心干好四件事：科技企業(yè)孵化、創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)、科技成果轉化、科技投資。今天，我們所有的業(yè)務架構都圍繞著四件事，以不同的形式進行組合。

從2015年的「雙創(chuàng)」到如今的「創(chuàng)新驅動」，科研重心轉移、產(chǎn)業(yè)轉型升級都對我們提出了更高要求，我們也在這個過程中不斷提高服務能力，從創(chuàng)業(yè)服務、孵化服務，轉向到更深度的「技術服務」，清控科創(chuàng)現(xiàn)在的組織結構分為四大業(yè)務板塊。

一是科技園區(qū)建設和運營板塊。69座科技園中包括6座自建科技園和63座運營園區(qū)，分布在全國37個城市，構成我們的業(yè)務底座。

二是科技成果轉移轉化。清控科創(chuàng)深度聚焦科技成果轉移轉化工作，依托清華大學豐富的科研資源，在技術和人才源頭上我們有先機，目前科技成果轉移轉化是雙向的，一方面通過孵化和投資將高校成果向地方轉移轉化，一方面將企業(yè)需求對接到高校，我們稱為「逆向」科技成果轉化。經(jīng)過3年探索，這種以需求為導向的科技成果轉化，路徑鏈條更短、效益更直接，市場的適用性和廣泛性更強。

第三是產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建。圍繞中觀層面的產(chǎn)業(yè)組織，從最初的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)定位，到中段的產(chǎn)業(yè)招商，到現(xiàn)在為了產(chǎn)業(yè)集群升級而做的技術服務，我們稱之為產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建，這是我們一直在積累的。

第四是公募REITs業(yè)務。自2019年開始，清控科創(chuàng)在業(yè)界率先研究探索REITs，到現(xiàn)在為止，清控科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園公募REITs研究中心無論是理論研究還是實操層面，都已經(jīng)非常成熟。一方面，我們正在操盤山西太原的園區(qū)項目，力爭將其發(fā)展為山西省首單公募REITs；同時，我們服務地方政府開展公募REITs輔導，以及開展Pre-REITs工作。這在未來會成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化的核心主攻方向。

展望2023年，是經(jīng)濟復蘇的一年，也是產(chǎn)業(yè)升級的一年，公募REITs使行業(yè)具備了投融管退的閉環(huán)通路，這個要素的變化是對整個行業(yè)的巨大利好。我們唯一要做的就是抓住這波機會，夯實自己的業(yè)務底盤，同時聚焦在主業(yè)，越聚焦越有價值。

【企業(yè)簡介】清控科創(chuàng)控股股份有限公司是以科技創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)服務為主營業(yè)務的科技園區(qū)建設運營商和產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務提供商，是清華大學鏈接優(yōu)質社會資源的產(chǎn)業(yè)服務平臺。

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