日前，國家發(fā)改委發(fā)布了《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作》通知，將REITs發(fā)行擴(kuò)展到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)而言都是重大的利好。

增量市場(chǎng)方面，期內(nèi)樣本企業(yè)的開業(yè)項(xiàng)目較少，僅中駿商管和王府井有所貢獻(xiàn)。但從珠海萬達(dá)商管、華潤萬象生活等頭部企業(yè)今年的開業(yè)計(jì)劃來看，將有大量?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)在下半年集中供應(yīng)。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)績(jī)披露上，受疫情大環(huán)境影響，2022年大部分樣本企業(yè)的表現(xiàn)不佳，租金同比下滑成為企業(yè)共同遭遇的問題。但規(guī)模擴(kuò)張仍在繼續(xù)，其中以規(guī)模擴(kuò)張和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的樣本企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了快速增長。

此外，樣本項(xiàng)目期內(nèi)的品牌調(diào)整較為關(guān)注香氛和運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，這與消費(fèi)者需求變化帶來的市場(chǎng)增長密切相關(guān)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策出臺(tái)，下半年企業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目集中供應(yīng)

報(bào)告期內(nèi)，相關(guān)部門和城市出臺(tái)了商業(yè)支持政策。其中，國家發(fā)改委發(fā)布的《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作》通知，成為期內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)。

據(jù)了解，該《通知》提出優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，對(duì)發(fā)行的前期準(zhǔn)備、發(fā)行條件、審核流程、專業(yè)支撐、募投項(xiàng)目、運(yùn)營管理等要求進(jìn)行系統(tǒng)化規(guī)劃，首次從基礎(chǔ)設(shè)施拓展到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這將為商業(yè)地產(chǎn)REITs的發(fā)行提供新機(jī)遇，有助于盤活市場(chǎng)存量資產(chǎn)。目前我國存在大量商業(yè)存量資產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個(gè)重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個(gè)一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)到4650萬平米。

針對(duì)該政策的出臺(tái)，部分樣本企業(yè)表示會(huì)積極考慮和安排推進(jìn)。如合生在業(yè)績(jī)會(huì)上表示或?qū)讉€(gè)主要商場(chǎng)，合生匯、合生廣場(chǎng)放到REITs中。

新城控股管理層對(duì)此也表示，發(fā)改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，旗下三年以上的廣場(chǎng)基本都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs落成。

新項(xiàng)目入市上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)全國范圍內(nèi)共有6個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，入市總體量約55萬平方米。

樣本企業(yè)中，中駿商管有2個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，分別為唐山中駿世界城和北京西長安中駿世界城，前者為區(qū)域型購物中心，后者則為中駿旗下首個(gè)奧萊型項(xiàng)目。而王府井集團(tuán)位于萬寧的王府井國際免稅港也正式開始營業(yè)，是其獲得免稅資質(zhì)后的首個(gè)免稅港項(xiàng)目。

雖然期內(nèi)樣本企業(yè)的開業(yè)熱情不高，但隨著消費(fèi)復(fù)蘇，在年內(nèi)推動(dòng)項(xiàng)目開業(yè)方面有較高的積極性。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，珠海萬達(dá)商管計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目最多，達(dá)48個(gè)項(xiàng)目，總體量超過500萬平方米。目前萬達(dá)的上市之路雖然受阻，但規(guī)模擴(kuò)張仍在繼續(xù)。

而華潤萬象生活也計(jì)劃開業(yè)12個(gè)項(xiàng)目，總體量接近140萬平方米。除大部分位于北京、南京及重慶之外，也不乏宜賓、蘭州等此前尚未有項(xiàng)目開業(yè)的城市，城市布局進(jìn)一步拓寬，但仍以萬象城、萬象匯、萬象天地三大核心產(chǎn)品線為主。

在實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大悅城也逐步加速在全國的規(guī)模化布局。去年其完成了廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城、沈陽金融中心大悅城3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的簽約，后兩者均計(jì)劃在今年開業(yè)。

從目前的開業(yè)規(guī)劃時(shí)間來看，上述頭部企業(yè)的項(xiàng)目過半還是集中于下半年開業(yè)，重點(diǎn)節(jié)假日國慶、春節(jié)前是集中開業(yè)時(shí)段，因此上半年的零售商業(yè)增量市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)維持平穩(wěn)。

規(guī)模增長外業(yè)績(jī)難題仍存，商管企業(yè)聚焦運(yùn)營

報(bào)告期內(nèi)，大部分上市的樣本企業(yè)均公布了2022財(cái)年的業(yè)績(jī)情況。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，新城控股的項(xiàng)目規(guī)模位于樣本企業(yè)前列，目前在管項(xiàng)目面積超過1300萬平方米。整體來看，以規(guī)模擴(kuò)張和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的企業(yè)，規(guī)模實(shí)現(xiàn)了快速增長。

不過，受困于疫情，業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想。租金收入方面，大部分樣本企業(yè)去年的租金同比均有所下滑，主要原因與疫情下商業(yè)活動(dòng)受阻及租金減免、優(yōu)惠有關(guān)。

其中，瑞安房地產(chǎn)2022年商業(yè)資產(chǎn)組合因向租戶提供租金優(yōu)惠措施，租金及相關(guān)收入總額（包括合營公司及聯(lián)營公司）按年減少4%至28.02億元。

在去年整體業(yè)績(jī)不佳之下，大部分樣本企業(yè)寄希望于今年消費(fèi)復(fù)蘇后可以實(shí)現(xiàn)增長。目前來看，部分企業(yè)受惠于市場(chǎng)回暖，銷售業(yè)績(jī)已實(shí)現(xiàn)增長。王府井集團(tuán)發(fā)布的公告顯示，旗下百貨、奧萊及購物中心業(yè)態(tài)1-2月均較同期實(shí)現(xiàn)了增長，其中奧萊業(yè)態(tài)規(guī)模銷售同比增長超26%，購物中心業(yè)態(tài)規(guī)模銷售同比增長近10%。

消費(fèi)復(fù)蘇的同時(shí)，也意味著項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈，消費(fèi)者的需求也將更為多元。業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、消費(fèi)者滿意度提升等精細(xì)化運(yùn)營，將成為制勝的關(guān)鍵。

此外，樣本企業(yè)期內(nèi)也有輕資產(chǎn)簽約合作的消息傳來。碧桂園文商旅新增簽約2個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于東莞和青島。

目前，碧桂園文商旅正處于規(guī)模擴(kuò)張的快速階段，今年以來已成功簽約河南新蔡碧樂匯、大連開發(fā)區(qū)碧樂匯、淮北碧樂城、成都倍特康派大廈、東莞橫瀝東清中心城等項(xiàng)目。

作為商管企業(yè)的寶龍商業(yè)則在組織結(jié)構(gòu)上有所變動(dòng)。具體而言，其將招商運(yùn)營中心拆分為兩部分，即招商和營運(yùn)兩個(gè)中心，同時(shí)新增6大城市招商中心，進(jìn)行針對(duì)性招商工作。目前其招商依然圍繞主要布局的華東區(qū)域，重點(diǎn)提升運(yùn)營能力。

這點(diǎn)也同樣體現(xiàn)在星盛商業(yè)上，其在外拓上持保守態(tài)度，2023年僅計(jì)劃外拓4個(gè)項(xiàng)目，面積約28萬平方米。與之相對(duì)，其明確今年將打造運(yùn)營年，重心放在提升旗下在營項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力上。

數(shù)據(jù)顯示，目前星盛商業(yè)在營的26個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目處于培育期，開業(yè)年限在3年以內(nèi)；5個(gè)項(xiàng)目處于成長期，開業(yè)年限在3-5年；12個(gè)項(xiàng)目處于成熟期，開業(yè)年限在5年以上。對(duì)比之下，目前超過5成在運(yùn)營項(xiàng)目需要持續(xù)投入優(yōu)化。

香氛與運(yùn)動(dòng)品類青睞度高，客群“主導(dǎo)”項(xiàng)目調(diào)改方向

樣本項(xiàng)目方面，期內(nèi)進(jìn)行了部分品牌調(diào)整。觀點(diǎn)指數(shù)觀察發(fā)現(xiàn)，零售業(yè)態(tài)之外，運(yùn)動(dòng)和香氛品牌較受青睞，上海靜安嘉里中心、上海新天地及深圳萬象城均有相關(guān)新店落地，這與背后的消費(fèi)需求密切相關(guān)。

以香氛品牌為例，從國際美妝品牌雅詩蘭黛、歐萊雅、資生堂的2022年業(yè)績(jī)來看，香氛業(yè)務(wù)成為它們過去一年的強(qiáng)勢(shì)增長板塊。在所有業(yè)務(wù)中，歐萊雅的香氛業(yè)務(wù)增長最高，達(dá)22.8%，而資生堂2022年香水業(yè)務(wù)的凈銷售額同比增加12%。

在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，消費(fèi)者更加關(guān)注自身的感受，會(huì)相應(yīng)提升對(duì)生活品質(zhì)型產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)比重。而目前香水的作用從原先的味覺功能性擴(kuò)大到精神性，成為了該行業(yè)正向發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。在此基礎(chǔ)上，樣本項(xiàng)目也較為注重該類業(yè)態(tài)品牌的引入。

此外，不同等級(jí)項(xiàng)目當(dāng)前的運(yùn)營重點(diǎn)也各有差異，主要圍繞現(xiàn)有品牌組合和目標(biāo)消費(fèi)客群的需求進(jìn)行品牌調(diào)改。

如高端項(xiàng)目的目標(biāo)客群是高收入人群，因此在鞏固高奢優(yōu)勢(shì)之外，還需要注重提升這類高凈值客戶的粘性。所以會(huì)員關(guān)系的維系非常重要，對(duì)應(yīng)的措施主要有舉辦會(huì)員專屬活動(dòng)或提供專屬服務(wù)。

如南京德基廣場(chǎng)推出“積分競(jìng)拍奢品”，拍賣品包括難得一見的聯(lián)名款等，此外還提供時(shí)尚潮流、高端生活方式的前沿資訊，提升消費(fèi)者的滿意度。

中端商場(chǎng)以大眾消費(fèi)客群為主，主要關(guān)注消費(fèi)熱點(diǎn)。具體表現(xiàn)為引入具有人氣和吸引力的品牌，此外還進(jìn)行多樣的營銷活動(dòng)，與消費(fèi)者建立聯(lián)系。

其中上海南翔印象城MEGA項(xiàng)目2022年新引入超60家品牌，大部分以熱門品牌為主，如泰餐嗎啦嗎啦全國首店、添好運(yùn)、麻六記等熱門品牌的區(qū)域首店等。

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