綜合來看，2023年一季度的大宗交易成交額有所回落，單筆成交額小幅回升，市場處于正常波動中。上海市大宗交易最為活躍，辦公寫字樓依舊是買方和賣方最青睞的資產，內資收購占主導。

(資料圖)

2023年一季度我國經濟進入平穩(wěn)恢復階段，國內生產總值同比增長4.5%，房地產多項指標延續(xù)年初的企穩(wěn)復蘇勢頭。但由于年初受新冠疫情的影響，疊 加春節(jié)假期，一季度大宗市場交易活躍度未見回升。

本報告根據睿和智庫研發(fā)的數據庫資源（注：本數據庫不含地塊相關交易），經市場調研得出如下結論。

成交規(guī)模下降，單筆成交額有所回升

據睿和智庫統(tǒng)計，2023年一季度中國內地房地產大宗交易成交總額為528.2億元，環(huán)比下降30.8%，同比下降6.7%。一季度我國經濟進入平穩(wěn)恢復階段，但基于市場時滯性，一季度成交仍受到去年多重因素影響，市場活躍度有待提高。

從近三年的季度數據來看，2023Q1房地產大宗交易與2021Q1相比，交易金額降幅較小，市場整體活躍度變化不大。

從交易數量來看，2023年一季度的大宗交易成交共計42筆，較去年同期減少23.6%。故根據總成交交易額和交易筆數計算而成的單筆成交金額平均數為12.6億元，較2022年同期提高29.8%。

一二線是市場主力，上海最受青睞

分城市看，大宗交易仍集中在一線城市和二線城市。其中一線城市成交額達406.18億元，占比76.9%。上海仍是大宗交易金額最高的城市，成交額達216.67億元，單筆成交金額為19.70億元；深圳、北京的成交額分別為138.94億元、106.04億元；廣州僅成交17.89億元。深圳市單筆成交金額較大，達46.31億元。

典型案例方面，本季度最大筆交易為深圳鹽田港購買的深圳市鹽港港口運營有限公司100%股權，發(fā)行價格4.22元/股，交易價格100.15億元。其中，股份對價占本次交易對價的85%，即85.12億元；現金對價占本次交易對價的15%，即15.02億元。

其次是凱德投資中國產業(yè)園核心型人民幣基金II期收購的位于上海楊浦區(qū)五角場商圈的尚浦中心，交易估值為76億元人民幣。

平安人壽73.33億元向弘毅投資收購北京、上海四個產業(yè)園不動產項目。

物業(yè)類型多樣，寫字樓為易變現資產

大宗交易物業(yè)類型呈多樣化發(fā)展趨勢，主要是房企為緩解資金壓力，繼續(xù)出售各類物業(yè)。從物業(yè)類型來看，辦公寫字樓仍然是最受歡迎的大宗交易物業(yè)類型，一季度成交總數共計15宗交易，占比達35.7%。典型項目為尚浦中心10棟辦公樓、綠地外灘中心項目T3幢的13層、14層共2層辦公樓、虹橋世界中心D1棟寫字樓等。

其次為物流園，交易數量占比為21.4%。其中吉寶資本、寶灣物流收購武漢東西湖A級高標倉庫；凱德投資7.99億收購佛山物流資產；大家保險、寶灣物流收購嘉興、南京、昆明三地3個物流項目。

綜合體項目交易數量占比為16.7%。隨著消費場景納入REITs底層資產，綜合體項目頻頻被現金流充裕的國企地產和外資地產基金收購，進一步有助于優(yōu)質商業(yè)資產持有人和運營商盤活資產。

國企收購為主，金融機構紓困明顯

從買家類型來看，大宗交易的主力是國有企業(yè)。一季度，國有企業(yè)大宗交易數為13筆，占比達31%。其次是內資企業(yè)，占比22%，外資基金占比17%。

從收購企業(yè)行業(yè)分類來看，金融機構成大宗交易的主力，共交易15筆，交易金額達255.7億元，主要是保險、基金、信托等金融機構為拓寬業(yè)務范圍、緩解房企資金壓力進行投資。

其次為房地產企業(yè)，交易11筆，交易金額為232.2億元。部分為關聯交易，如金茂3月份有2宗附屬公司間的關聯交易，涉及金額為32.4億元；部分具有國資背景的房企接手出險企業(yè)資產，如珠海華發(fā)以總價款35.8億元接手合作方融創(chuàng)持有的冰雪文旅城51%股權。

總結

綜合來看，2023年一季度的大宗交易成交額有所回落，單筆成交額小幅回升，市場處于正常波動中。上海市大宗交易最為活躍，辦公寫字樓依舊是買方和賣方最青睞的資產，內資收購占主導。一季度我國經濟平穩(wěn)恢復，預計下半年將可以實現復蘇，大宗交易市場也有望在下半年迎來交易高峰。

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