城市的地標(biāo)建筑、核心區(qū)的寫字樓不香了？近期，這一話題引發(fā)廣泛討論。

(相關(guān)資料圖)

最近，曾規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心部分資產(chǎn)首拍流拍。這場(chǎng)起拍價(jià)高達(dá)130.44億元的法拍，引來(lái)3萬(wàn)余人圍觀，但最終卻無(wú)人報(bào)名而流拍。

事實(shí)上，這并不是近期第一起CBD寫字樓流拍。今年7月1日，位于沈陽(yáng)市中心的中街商業(yè)城項(xiàng)目流拍。6月28日，位于合肥濱湖新區(qū)的合肥寶能城部分資產(chǎn)因無(wú)人報(bào)名流拍。在之前，北京東方梅地亞的部分房產(chǎn)及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)于5月27日以16.53億元首拍時(shí)流拍，6月13日以13.22億元二拍時(shí)再度流拍。

曾幾何時(shí)，城市核心區(qū)域的寫字樓是不少資本競(jìng)相追逐的對(duì)象。其不僅綜合收益可觀，更是企業(yè)實(shí)力的證明。

現(xiàn)在，從“香餑餑”到無(wú)人接手，CBD寫字樓怎么了？

多起流拍背后

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，行業(yè)下行是多起流拍事件的核心因素。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，不少項(xiàng)目本身稱得上優(yōu)質(zhì)，但第一受制于市場(chǎng)形勢(shì)，第二寫字樓一般體量較大，普通的企業(yè)無(wú)力消化，出現(xiàn)流拍的情況并不意外。“如果有接盤方，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目未來(lái)還有一定空間。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

“現(xiàn)在行業(yè)下行，各家都在收緊錢袋子，來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)寒潮。”有地產(chǎn)行業(yè)人士這樣表示。此外，中國(guó)新聞周刊從不少頭部房企人士處了解到，其所在公司今年大幅度削減非必要開(kāi)支以度過(guò)行業(yè)“寒冬”。

除了行業(yè)下行，部分CBD寫字樓之所以涌入拍賣市場(chǎng)，與其所有方急于變現(xiàn)息息相關(guān)，這其中可能涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

比如，世茂深港國(guó)際中心，是深圳曾經(jīng)的“地王”項(xiàng)目。深圳世茂為上市公司上海世茂股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱世茂股份）的子公司，2017年12月，其以239.43億元拍下深圳龍崗32.19萬(wàn)平方米商服用地，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的紀(jì)錄。彼時(shí)，項(xiàng)目約定2022年1月28日開(kāi)工，2025年7月28日竣工。項(xiàng)目還計(jì)劃興建一座超700米的超高層建筑，曾被規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”。

這一項(xiàng)目由世茂股份持有51%的權(quán)益，中信信托持有30%的權(quán)益。而中信信托正是本次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人。據(jù)了解，中信信托曾為這個(gè)項(xiàng)目提供了百億信托貸款。

中信信托從2017年就以深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層發(fā)行了信托產(chǎn)品。2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元。2022年2月，中信信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難。

此前中信信托對(duì)投資者披露稱，世茂深港國(guó)際中心于2022年3月停工。直至2023年5月，該項(xiàng)目二期公寓的部分樓棟才復(fù)工。

談到世茂深港國(guó)際中心部分資產(chǎn)流拍的原因，嚴(yán)躍進(jìn)分析，事件其實(shí)暴露出金融合作的問(wèn)題，是房企和信托機(jī)構(gòu)合作出現(xiàn)糾紛的典型案例。

除此之外，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些資產(chǎn)的起拍價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到部分資本“撿漏”的預(yù)期。

在當(dāng)前市場(chǎng)行情之下，多座CBD高層寫字樓最終都是通過(guò)不斷降價(jià)獲得成交。

比如，今年2月，廣州松日總部大樓在第三次掛牌，成交價(jià)13.12億元，較3個(gè)月前，也就是2022年11月首次掛牌價(jià)降價(jià)7.38億元，較評(píng)估價(jià)25.63億元幾乎腰斬。

一般項(xiàng)目流拍，后續(xù)的起拍價(jià)會(huì)不斷降低。

比如在7月1日經(jīng)歷流拍之后，沈陽(yáng)中街商業(yè)城項(xiàng)目（包括沈陽(yáng)商業(yè)城百貨營(yíng)業(yè)樓地上1-7層和沈陽(yáng)商業(yè)城百貨營(yíng)業(yè)樓二期負(fù)1-6層）決定再降低兩億起拍。起拍價(jià)為9.21億元，僅為其評(píng)估價(jià)16億的57.5%。

市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”

CBD寫字樓曾經(jīng)備受追捧，現(xiàn)在底層邏輯變了？

廣東住房政策研究中心主任李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊，在地產(chǎn)行業(yè)旺盛時(shí)期，房企在某個(gè)核心區(qū)興建超高層建筑，打造地標(biāo)項(xiàng)目，目的在于讓這個(gè)區(qū)域的整體等級(jí)，包括規(guī)劃層級(jí)再上一個(gè)臺(tái)階。

“這樣不僅項(xiàng)目本身可以賣較高的價(jià)格，項(xiàng)目周邊的其他地塊，包括不少住宅項(xiàng)目，也可借機(jī)提升價(jià)格。此外，也可以吸引很多外部資金的投入。”李宇嘉說(shuō)。

根據(jù)曾經(jīng)的規(guī)劃，世茂深港國(guó)際中心，將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

李宇嘉分析，不管是招商引資還是投資商鋪，投資者主要看中的是項(xiàng)目能否帶來(lái)資產(chǎn)增值。如果規(guī)劃無(wú)法落地，項(xiàng)目曾經(jīng)的高估值“泡沫”就破滅了，接盤方自然能看清這一點(diǎn)。

此外，最近不少大城市寫字樓空置率創(chuàng)近年來(lái)的新高。

近日，戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，今年上半年，一線城市商辦市場(chǎng)活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。截至今年上半年，北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度上升。

深圳仍是北上廣深中寫字樓空置率最高的城市。2023年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積達(dá)45.7萬(wàn)平方米，凈吸納量同比上升37.5%至22.9萬(wàn)平方米，也令市場(chǎng)空置率上升至24.5%。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)同樣顯示，一季度北京全市甲級(jí)寫字樓新租總面積環(huán)比下降21%、擴(kuò)租交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且企業(yè)平均擴(kuò)租面積由1700平方米環(huán)比下降至1400平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)也分析，空置率的上升，無(wú)疑影響各類地標(biāo)建筑接盤方的預(yù)期收益率。

不再是唯一選擇

除了寫字樓空置率上升的問(wèn)題，近年來(lái)，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)于城市核心區(qū)高層建筑也開(kāi)始不斷反思，國(guó)家層面更是多次出臺(tái)“限高”政策。

比如2020年4月，住建部、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的相關(guān)通知，提到“不得新建500米以上超高層建筑”。

2021年10月，住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，明確300萬(wàn)人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓，人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。

從最開(kāi)始的“一般不得新建”，到后來(lái)的“嚴(yán)格限制”，相關(guān)部委對(duì)“限高”的態(tài)度越來(lái)越明確。

有長(zhǎng)期從事建筑行業(yè)的專家告訴中國(guó)新聞周刊，在住建部和國(guó)家發(fā)改委第一次發(fā)布“限高令”之前，曾召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議探討“限高令”的必要性，到會(huì)的相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜摇W(xué)者們一致認(rèn)為應(yīng)該給建筑“限高”。“所有高層建筑的優(yōu)點(diǎn)都不及它的缺點(diǎn)來(lái)得顯著。”他說(shuō)。

近年來(lái)，大型集團(tuán)對(duì)于辦公地址的選擇，也不再拘泥于在城市中心購(gòu)買或租賃高端寫字樓，自建大型園區(qū)成為不少公司的選擇。

早在2018年，華為在東莞松山湖畔興建的“華為小鎮(zhèn)”開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，一大批其原有員工從深圳城中心的寫字樓中遷移到此。

自2022年9月份以來(lái)，阿里集團(tuán)將云與科技事業(yè)部從杭州未來(lái)科技城遷出，搬到云谷園區(qū)。據(jù)了解，云谷園區(qū)位于杭州西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)，是阿里集團(tuán)花重金打造的辦公園區(qū)。

而近年來(lái)，租賃改造后的老廠區(qū)，成為不少企業(yè)的新選擇。比如2021年，北冰洋&義利E園科技文化創(chuàng)新園正式開(kāi)園，這一園區(qū)由北冰洋老工廠園區(qū)改造而來(lái)。與傳統(tǒng)寫字樓不同，園區(qū)按工位出租，小到兩人的小空間，大到133人的整層，企業(yè)可進(jìn)行靈活組合，最短一個(gè)月也能租。這一舉措，吸引了不少原本租賃寫字樓的企業(yè)入駐。

而廣州城市中心的T.I.T創(chuàng)意園區(qū)，同樣由老舊廠區(qū)改造而成，這其中入駐了多家知名企業(yè)。

“近幾年高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，比如新能源汽車，其實(shí)對(duì)寫字樓的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前部分‘平臺(tái)經(jīng)濟(jì) ’行業(yè)。甚至一些曾經(jīng)租賃市中心高端寫字樓的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，也更加理性，開(kāi)始退出城市中心區(qū)，轉(zhuǎn)而向外圍區(qū)域搬遷。”李宇嘉分析。

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