今年以來，大城市的商業(yè)地產(chǎn)行情并不景氣，尤其是寫字樓，出現(xiàn)空置率和租金雙重承壓。購物中心得益于餐飲業(yè)的爆發(fā)式增長，止跌企穩(wěn)。究其原因，商業(yè)地產(chǎn)的不景氣是租戶需求萎縮和市場供給過剩導致的。為了留下租戶，大城市采用了租金優(yōu)惠、加大渠道、放寬日常管制等措施。而在寫字樓的背后，是全球經(jīng)濟下行的現(xiàn)狀，未來也不容樂觀。

商業(yè)地產(chǎn)兩大業(yè)態(tài)，遭遇下行危機

(資料圖)

房地產(chǎn)分為兩種：銷售型的住宅地產(chǎn)、租賃型的商業(yè)地產(chǎn)。

住宅地產(chǎn)具有高杠桿和高周轉的特性，且事關人民生活水平，在政策調(diào)控下，最近兩年下行較快。

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，受政策的干擾較小，但在消費復蘇不及預期的影響下，仍然出現(xiàn)下行的趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)分為兩大業(yè)態(tài)，寫字樓和購物中心。前者反映了 B 端企業(yè)的活躍情況，后者反映了 C 端居民的消費情況。

然而，今年以來這兩類業(yè)態(tài)的租賃經(jīng)營狀況未見明顯復蘇。

首先是寫字樓市場，空置率持續(xù)上升，租金有所下行。

根據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的 40 城寫字樓市場數(shù)據(jù)，今年二季度，七成城市的寫字樓市場指數(shù)下探，而指數(shù)上漲的城市漲幅較小。

其中，20 個重點城市的租金環(huán)比降幅在 0.3% — 2.6% 之間，降幅環(huán)比擴大；寫字樓的空置率也環(huán)比增加。

一線城市寫字樓空置率再度上漲。今年二季度，北上廣深的寫字樓空置率分別為 18.3%、18.6%、17.5%、24.5%。均出現(xiàn)不同幅度的上漲。

其中，北京的空置率達到近 13 年來的新高，廣州的空置率為歷史最高水平。

一線城市寫字樓的租金環(huán)比下跌。今年二季度，北上廣深的寫字樓市場租金分別環(huán)比下跌 1.5%、0.8%、0.6% 和 0.9%，同比來看跌幅則更大。

寫字樓市場還有一個專業(yè)指標——凈吸納量（新租面積 + 擴租面積 - 退租面積），主要用于衡量市場對于寫字樓的需求。

北京的吸納量長期為正，可是目前已連續(xù)三個季度出現(xiàn)負的吸納量。今年上半年，北京的凈吸納量為 -1.67 萬平方米。這是北京有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)半年吸納量累計為負值的情況。

上海、廣州和深圳的寫字樓市場需求有所復蘇，二季度的凈吸納量為正，但仍在較低水平。

其次是購物中心板塊，從數(shù)據(jù)上看有企穩(wěn)復蘇的跡象，但細究起來，是得益于餐飲類業(yè)態(tài)的爆發(fā)式增長，后續(xù)增長動力恐怕不足。

北京購物中心的租金水平止跌企穩(wěn)，核心商圈于二季度環(huán)比微升 0.1%，但當前的租金水平距離 2021 年仍有 5% 的差距。

上海購物中心的凈吸納量由負轉正，今年上半年合計為 14 萬平方米，空置率環(huán)比下降但同比上升，租金水平則同環(huán)比均下降。

廣州購物中心的空置率連續(xù)四個季度上升之后，回落至 7%。

在這些弱復蘇的數(shù)據(jù)背后，是餐飲在拉動。

今年上半年，北上廣深購物中心新開業(yè)的業(yè)態(tài)中，接近半數(shù)是餐飲業(yè)，而其他業(yè)態(tài)的租戶卻持續(xù)縮店和關店。

這一現(xiàn)象與全國社會消費品零售總額的結構性增長如出一轍。

今年 6 月，全國社會消費品零售總額同比增長 3.1%。其中，餐飲收入同比增速 16.1%，而商品零售的增速僅為 1.7%。

總的來說，今年的購物中心還有餐飲業(yè)一枝獨秀，而寫字樓面臨幾乎全行業(yè)租戶都在退租、縮租的壓力。

無論是寫字樓還是購物中心，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的提振，核心在于宏觀經(jīng)濟的修復預期、企業(yè)對未來的信心預期，以及消費者就業(yè)和收入的提高。

寫字樓供過于求，購物中心流失客戶

一線城市寫字樓空置率大幅上升，最直接的原因主要是很多企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線，導致對寫字樓的需求明顯下降，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

過去，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是寫字樓市場出手最闊綽的金主。但隨著行業(yè)紅利見頂，疊加反壟斷治理，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從快速擴張轉為降本增效。

而隨著公司業(yè)務和人員優(yōu)化整合之后，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對于辦公場所的需求也就快速萎縮。

在北京，字節(jié)跳動、微軟和愛奇藝等企業(yè)都選擇從中關村退租，美團也從望京地區(qū)提前退租了 3 萬平方米。目前，中關村和望京地區(qū)的空置率已明顯高于北京的平均水平。

在深圳，騰訊公司受經(jīng)濟下行壓力加劇，消費增長放緩等因素影響，提前退租了朗科大廈。

另一方面，需求大幅萎縮的同時，寫字樓的供應卻沒有同步減少，甚至還有可能繼續(xù)增加，這無疑會讓寫字樓市場的空置率繼續(xù)上升。

長期以來，土地出讓端在出讓住宅土地時，需要搭配商業(yè)地塊，因此商業(yè)地產(chǎn)的存量市場早已是供應過剩了。

如果按照國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)來計算總待售面積和單月銷售面積的存銷比，那么住宅地產(chǎn)的比值為 2.84，而商業(yè)地產(chǎn)的比值高達 16.86。

這意味著商業(yè)地產(chǎn)的存量消化壓力遠遠超過住宅地產(chǎn)。

北京方面，近 18 個月以來甲級寫字樓市場呈現(xiàn)出供過于求的走勢，市場承壓有增無減。

今年上半年，北京的寫字樓新增供應體量已與 2022 年全年相當，下半年還有近 50 萬平方米新增供應入市。

上海方面，目前擁有國內(nèi)最大的甲級寫字樓存量，面積達到 1600 萬平方米。

今年下半年，上海寫字樓市場還有約 95 萬平方米的新增供應入市，該供應量是近十年來的最高水平。

寫字樓市場空置率越來越高，會帶來什么樣的影響呢？

首先，將會拖累全社會固定資產(chǎn)投資。

今年前 5 月，我國固定資產(chǎn)投資同比增長只有 4%，在三大投資主力當中，基建和制造業(yè)都實現(xiàn)了正增長，而房地產(chǎn)投資負增長 7.2%。

而在房地產(chǎn)投資當中，辦公樓的投資增速下降了 6%。

如果未來寫字樓的空置率繼續(xù)上升，相應的投資增速還會繼續(xù)放慢，拖累房地產(chǎn)的整體投資增速。

其次，還會給購物中心帶來一定沖擊。

在北上廣深，高檔寫字樓里金領和白領們的強大購買力，成為周邊購物中心最重要的支撐。

例如，北京 CBD 的周圍，僅僅是 SKP 和國貿(mào)這兩大商圈，年銷售就均超過了 200 億元，比倫敦哈羅德百貨的營業(yè)額還高。

但是，如果頂級寫字樓的空置率不斷上升，周圍的商圈也會受到影響。

有關數(shù)據(jù)顯示，今年北京的主要寫字樓區(qū)域，壓力最大的就是中關村和 CBD 區(qū)域，今年二季度，CBD 的租金平均下降超過 5%。

當頂級寫字樓的空置率越來越高，最富消費能力的人群紛紛離開，對周圍商圈而言，也就意味著購買力的流失。

商業(yè)地產(chǎn)變買方市場，賣方出招留下租戶

在需求萎縮和供給過剩的情況下，寫字樓和購物中心變成了 " 租戶市場 "。

業(yè)主方為了維持出租率，不得不通過各種手段提高產(chǎn)品競爭力和運營能力，力圖吸引并留住租戶。

首先，在租賃成本方面給予優(yōu)惠。

北京的寫字樓業(yè)主為爭取租戶，直接在合同中降低租金，或通過增加免租期來間接降低租金成本。

此外，有業(yè)主保留此前租戶的遺留裝修來降低成本，有業(yè)主甚至向租戶提供定制裝修來增加自身競爭力。

上海的購物中心為爭取租戶，開啟了 " 純扣模式 "。

" 純扣 " 指的是運營商或業(yè)主方以租戶每月營業(yè)額為基準，按比例收取浮動租金。

這意味著運營商或業(yè)主方需要為租戶共擔部分經(jīng)營風險。

通常是 ZARA、優(yōu)衣庫等大型快消品牌因租賃面積較大而可能采用純扣模式，其他品牌一般都是收取固定租金。

今年以來，上海的部分購物中心運營商開始向其他小型租戶推出純扣模式，讓利吸引租戶入駐或留下。

其次，在渠道方面加大傭金力度。

在過去，北京寫字樓市場比較火熱的時候，業(yè)主方支付給代理商的傭金普遍是一個月凈有效租金。

如果代理商能招到 " 世界 500 強 "" 獨角獸公司 " 等優(yōu)質(zhì)租戶，傭金才可能多至近兩個月凈有效租金

但是在當下，代理費已普遍達到兩到三個月的凈有效租金。

不僅是北京，上海的寫字樓市場的傭金水平也普遍是兩個月的凈有效租金，較以前有增加。

而且，上海的業(yè)主方在傭金支付方面更加積極了。以前是到起租日才支付中介傭金，現(xiàn)在是招租合同簽訂、租戶保證金一到就支付傭金。

除了以上措施之外，近期地方政府也開始對商業(yè)地產(chǎn)項目放松管制。

北京以往對商業(yè)地產(chǎn)項目外擺、集市的管理十分嚴格，今年以來對此類管制有所放寬。

2023 年 1 月，北京市發(fā)改委、商務局聯(lián)合印發(fā)《清理隱性壁壘優(yōu)化消費營商環(huán)境實施方案》。

該方案指出，加快規(guī)范商圈廣告、外擺、展示、促銷等事項辦理流程和標準，制定實施商圈外擺經(jīng)營管理規(guī)則，在重點商圈組織開展外擺試點。

上海也對商業(yè)項目的管控有所放寬。例如，一些老舊綜合體的存量改造、外立面翻修等動作，企業(yè)向政府報規(guī)報建的耗時有明顯縮短。

對商業(yè)項目的外擺管制也有所松動，在不影響周邊居民生活的基礎上可以外擺，且無需報備多個部門。

總結來看，一線城市希望通過租金優(yōu)惠、加大渠道、放松管制等措施留下租戶。

其效果而言，購物中心面向 C 端居民，受到宏觀層面的消費提振，或有所上行。

然而，寫字樓面向 B 端企業(yè)，難以受到促進消費的直接提振，其需求仍然一蹶不振，而租金優(yōu)惠也只是短期策略。

寫字樓市場萎縮本質(zhì)上是企業(yè)對未來投資的信心不足。運營商、業(yè)主方如何讓利，也是治標不治本。

寫字樓背后的全球經(jīng)濟寒意

寫字樓市場下行的背后，是全球經(jīng)濟下行帶來的企業(yè)困境。

目前互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)企業(yè)仍在收縮整合，國企、央企的擴張策略趨于保守，民營企業(yè)更是在下行市場中淘汰出清，新的投融資需求與商業(yè)循環(huán)尚未成勢。

中金固收的觀點認為，當前國內(nèi)經(jīng)濟的主要拖累因素是房地產(chǎn)，盡管近期房地產(chǎn)政策調(diào)整使得市場預期有所改善，但是房地產(chǎn)政策放松力度相對有限，房地產(chǎn)市場復蘇可能仍然較慢。

市場寒意不僅僅是在中國內(nèi)地，連美國和中國香港都出現(xiàn)了類似的情況，甚至更加糟糕。

美國方面，疫情引發(fā)的遠程辦公趨勢逐漸明顯，寫字樓市場陷入螺旋下降。

波士頓咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，美國寫字樓的空置率有所上升。平均而言，美國辦公樓空置率由 12% 升至 17%，利用率由 70% 大幅下降至 42%。

進一步的，租戶長租和續(xù)租的意愿不強烈。疫情前，企業(yè)租賃寫字樓的平均租期為 5 至 10 年，但現(xiàn)在大多數(shù)租約都不滿 5 年，并且大批到期租約可能不再續(xù)簽。

除了遠程辦公，美聯(lián)儲加息也成為了美國寫字樓市場惡化的原因之一。

在美聯(lián)儲加息之前，美國實施了長達兩年的接近零利率的超低利率政策，在這個過程中埋下了不少雷點。

在信貸收縮之后，美國銀行業(yè)成為第一個暴雷的，而商業(yè)地產(chǎn)很可能是第二個。

天風證券報告，美國銀行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的主要持有人，截至 2022 年底，美國商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款規(guī)模為 3.6 萬億美元。

中國香港方面，當下香港的寫字樓空置率為 14.7%，核心地區(qū)的空置率更是突破 25%，而曼哈頓和新加坡的空置率分別為 12.5% 和 4.6%。

作為國際金融中心的香港，寫字樓空置率明顯高于其他大城市，主要原因在于香港寫字樓 80% 是租給金融行業(yè)的，而經(jīng)濟下行周期已經(jīng)帶來了金融行業(yè)的衰退。

這一點從金融裁員中可見一斑。據(jù)媒體報道，摩根士丹利將裁 7% 亞太區(qū)的員工，摩根大通裁了 30 個，高盛在亞洲裁減逾 30 個投行職位，其他公司如德銀、渣打、法巴已部分搬遷到較便宜的地區(qū)。

無論是中國還是美國，寫字樓市場的下跌，是經(jīng)濟衰退和辦公方式轉變所造成的結果，未來也不容樂觀。

麥肯錫近日發(fā)布的一份針對辦公空間的調(diào)查報告顯示，在中位情景下，到 2030 年全球辦公空間需求或將下降 13%，倫敦、紐約、巴黎等 9 大城市的寫字樓價值保守估計可能蒸發(fā) 8000 億美元。

麥肯錫也提出了相應的解決措施。

一方面，可以考慮商業(yè)地產(chǎn)的混合性用途開發(fā)，盡量避免建立以單一辦公地產(chǎn)為主的社區(qū)，而是容納辦公、住宅和零售空間的多樣化組合。

研究表明，在疫情中混合社區(qū)比單一類型的商業(yè)地產(chǎn)受到的影響更小。

另一方面，還可以根據(jù)客戶偏好建造通用的 " 多樣用途 " 建筑，其設計、基礎設施和科技可以輕松改造以適應不同的用途。

總而言之，為了應對下行的挑戰(zhàn)，寫字樓的開發(fā)應具備多樣性和靈活性，以提高自身的抗風險能力。

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