近期，企業(yè)的上半年業(yè)績披露正在進行中。從已披露的業(yè)績報告中可以發(fā)現(xiàn)，受宏觀經(jīng)濟以及辦公市場新增供應(yīng)影響，多個寫字樓項目出租率出現(xiàn)下滑。寫字樓租賃市場持續(xù)承壓，租戶流失更加考驗商辦運營商的項目運營管理能力。

以資產(chǎn)換現(xiàn)金，商辦大宗交易堅挺。行業(yè)調(diào)整期，寫字樓銷售端仍維持良好的表現(xiàn)，期內(nèi)樣本企業(yè)中海和陸家嘴均有辦公資產(chǎn)交易動態(tài)。其中有消息指，太古地產(chǎn)擬以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權(quán)，交易預(yù)計在8月底9月初完成。

(相關(guān)資料圖)

市場環(huán)比上月有改善，掛牌租金不及去年同期。期內(nèi)一線城市辦公掛牌租金實現(xiàn)不同程度的上漲，辦公市場環(huán)比上月有改善跡象，但同比來看，一線城市多個行政區(qū)辦公掛牌租金不及去年同期。

辦公空間：肥皂泡破碎之后。近期辦公空間行業(yè)陸續(xù)傳來負面消息，雖然行業(yè)發(fā)展前景并不明朗，但仍有企業(yè)正打造自身的品牌優(yōu)勢，積極探索適合企業(yè)本身發(fā)展的道路。

樣本企業(yè)出租率下滑，寫字樓租賃增長動力不足

從企業(yè)披露的2023年中期業(yè)績報告來看，不少寫字樓項目出租率出現(xiàn)下滑，寫字樓租賃增長動力不足。

截至2023年中期末，圖表中20個寫字樓樣本項目平均出租率為86.6%，與2022年12月相比，平均出租率減少了1.7個百分點，與2022年同期相比減少了0.7%。其中今年6月出租率超95%的項目有杭州維多利、上海恒隆廣場、科技大廈以及香港興業(yè)中心一座及二座項目，占比為20%，較2022年末的比重有所下降。

可以注意到，樣本項目中實現(xiàn)滿租的僅有位于深圳的科技大廈。據(jù)觀點指數(shù)了解，受惠于前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院，科技大廈的出租率繼續(xù)維持100%。科技大廈于2022年竣工，是乙級綜合寫字樓，可租賃總面積為41546.3平方米。

今年以來，新增入市的寫字樓項目推動市場總存量進一步增長，同時市場數(shù)據(jù)顯示重點城市寫字樓空置率進一步攀升，寫字樓市場繼續(xù)承壓。提及新增供應(yīng)，期內(nèi)總體量約13萬平方米的北辰中心亮相，正式從建設(shè)周期全面轉(zhuǎn)向運營周期。

此環(huán)境下，多個寫字樓項目出租率水平連續(xù)下滑。圖表中提及的20個項目中，共有12個項目其出租率相較去年6月底和12月底均出現(xiàn)下滑，商辦運營商在項目去化端持續(xù)承壓。其中，廣州代表性項目國金中心寫字樓出租率從去年6月的90.2%下滑至83.3%。

此外，陸家嘴集團最新的2023年中期業(yè)績報告顯示，其在上海的甲級寫字樓期末出租率從2022年底的85%下滑至80%，租金水平從8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天。

截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)辦公樓物業(yè)組合的平均出租率維持在88%，相較去年12月31日，整體寫字樓平均出租率水平由89%下滑1個百分點，續(xù)約租金保持正增長。值得注意的是，其在上海辦公物業(yè)的平均出租率基本維持不變，出租率水平維持在92%。

出租率下滑，租戶流失讓辦公租賃市場持續(xù)承壓，企業(yè)的寫字樓租賃部分收入也面臨下降的難題。

越秀房托的上半年中期業(yè)績報告顯示，其收入總額由寫字樓、批發(fā)市場、零售市場、酒店及服務(wù)式公寓組成，其中僅寫字樓部分收入出現(xiàn)下滑。上半年寫字樓資產(chǎn)租金整體收入6.12億元，同比下滑4%。

持續(xù)新增供應(yīng)以及市場租賃需求增長動力不足，讓辦公市場進入了調(diào)整期，但優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)仍有較強的創(chuàng)收能力。

恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、陸家嘴集團（含研發(fā)樓）內(nèi)地寫字樓部分上半年的租賃收入分別為5.8億元、1.79億港元、18.63億元，分別同比增長6%、-6%、25%。其中太古地產(chǎn)財報中表示撇除人民幣幣值變動影響，寫字樓租金收入總額上升百分之一。

以資產(chǎn)換現(xiàn)金，商辦大宗交易堅挺

銷售端，寫字樓資產(chǎn)仍維持良好表現(xiàn)。上半年瑞安房地產(chǎn)辦公樓資產(chǎn)合約銷售2.6億元，相比去年同期的0.62億元增長319.35%，上半年平均售價為1.21萬元/平方米，相較去年同期1.19萬元/平方米的售價亦有所增長。

值得注意的是，期內(nèi)樣本企業(yè)中海和陸家嘴均有傳來商辦資產(chǎn)交易的相關(guān)消息。

8月1日，元隆雅圖發(fā)布公告表示，公司擬與上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署銷售框架協(xié)議，購買位于上海普陀區(qū)真華南路416號中海中心E座6-9F的商品房及車位，其中商品房面積約7459.44平方米，車位共計20個，資產(chǎn)交易價款合計約為3.07億元。

資產(chǎn)出售方上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東包括：中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司，出資比例70%；上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司，出資比例20%；上海現(xiàn)代天地投資管理有限公司，出資比例10%。

據(jù)觀點指數(shù)了解，上海中海中心是上海城區(qū)規(guī)模城中村改造項目，規(guī)劃總建筑面積約98萬方，包含商業(yè)體、6棟超甲級寫字樓、公共文化設(shè)施、住宅和地下聯(lián)動開發(fā)空間等。

A棟11萬方寫字樓持有出租，c棟7.1萬方已整棟出售；B、D、E、F棟寫字樓可售，產(chǎn)品分整棟和整層銷售，總面積約13.8萬平方米。其中D棟整棟面積約1.66萬平方米，F(xiàn)棟整棟面積約2.29平方米，E棟整棟面積約2.42萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1865平方米，掛牌出售價格約為5.1萬/平方米。按此次交易披露的總價和面積數(shù)值計算，交易單價為4.11萬/平方米，相比其掛牌出售價格要低得多。

8月中旬，有消息指太古地產(chǎn)擬以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權(quán)。資料顯示，這兩家子公司分別持有上海前灘21號地塊與洋涇地塊，轉(zhuǎn)讓預(yù)計在8月底9月初完成。

2022年3月，太古地產(chǎn)宣布將在未來十年新增千億港元投資，其中500億港元將投資于內(nèi)地市場。此次交易完成也將距離太古地產(chǎn)的千億港元目標(biāo)更進一步。

可以注意到，近兩年太古地產(chǎn)在上海的布局加速明顯。去年9月，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團簽署了前灘21號地塊的合作意向書，這也是繼前灘太古里項目后再度攜手合作。在前灘太古里項目中由陸家嘴負責(zé)項目以及整個前灘的土地一級開發(fā)，太古負責(zé)項目的管理和招商；2021年太古地產(chǎn)簽約張園地塊，將以輕資產(chǎn)方式參與運營管理。

關(guān)于商業(yè)項目城市布局，太古地產(chǎn)在2023年中期業(yè)績會中表示將積極進軍其他一線城市和新興一線城市，目前在西安及三亞發(fā)展的兩項投資項目正在進行中，亦積極在大灣區(qū)拓展業(yè)務(wù)。另外，亦考慮繼續(xù)投資于上海浦東區(qū)。

而關(guān)于交易傳聞中的另一主角，觀點指數(shù)注意到陸家嘴近期的相關(guān)動作主要聚焦于融資。

除了這兩宗資產(chǎn)出售的傳聞外，8月初，陸家嘴集團掛牌轉(zhuǎn)讓上海東袤置業(yè)40%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為65.94億元，披露結(jié)束日期為2023年8月29日；6月，陸家嘴以底價27.66億元完成旗下上海仁耀置業(yè)有限公司65%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓；6月底，陸家嘴發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)，募集配套資金重組項目已獲得證監(jiān)會注冊批文。

商辦大宗交易方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2023年初截至報告期末內(nèi)地共計有23宗商辦資產(chǎn)大宗交易，成交總金額為170.75億元，平均每單商辦資產(chǎn)大宗交易金額為7.76億元（不含復(fù)星國際中心項目）。

期內(nèi)內(nèi)地商辦資產(chǎn)大宗交易案例錄得2宗，總金額為5.46億元，兩宗商辦資產(chǎn)交易買家分別為元隆雅圖和洲際船務(wù)，購買用途均是自用。資產(chǎn)交易宗數(shù)與上個報告期相差無幾，上個報告期有超10億元的大額交易，期內(nèi)主要是10億元以下的小單交易，交易金額總額有所回落。

市場環(huán)比上月有改善，掛牌租金不及去年同期

辦公市場供給方面，7月全國辦公物業(yè)出租掛牌量6.22萬套，環(huán)比下降1.58%，辦公物業(yè)掛牌量較上月出現(xiàn)輕微下滑。

租金走勢方面，期內(nèi)一線城市辦公掛牌租金均有所上升，北京、上海、深圳及廣州辦公租金環(huán)比漲幅分別為0.97%、1.65%、2.74%以及1.67%，辦公市場頹勢出現(xiàn)輕微改善跡象。

具體來看，一線城市中均出現(xiàn)50%及以上的行政區(qū)域辦公掛牌租金環(huán)比上漲。北京、上海、廣州及深圳各行政區(qū)中環(huán)比漲幅最大的分別是東城區(qū)、閔行區(qū)、花都區(qū)以及光明區(qū)。可以注意到，廣州及深圳租金上漲區(qū)域主要集中在城市遠郊區(qū)域，重點商務(wù)區(qū)租金變動不大。

同比方面，北京、上海、廣州及深圳掛牌租金出現(xiàn)同比下滑的行政區(qū)比重分別為50%、80%、89%以及43%，一線城市重點行政區(qū)域掛牌租金不及去年同期。重點商務(wù)區(qū)如北京東城區(qū)、北京朝陽區(qū)、上海黃浦區(qū)、上海靜安區(qū)、廣州天河區(qū)、廣州海珠區(qū)以及深圳福田區(qū)等區(qū)域，均出現(xiàn)掛牌租金同比下降，這也表示一線城市辦公市場增長動力不及去年同期。

辦公空間：肥皂泡破碎之后

WeWork發(fā)出破產(chǎn)預(yù)警、優(yōu)客工場成老賴，辦伴項目遭清退，近期辦公空間行業(yè)可謂是負面纏身。

市場消息顯示，8月22日，紐約證券交易所表示，由于WeWork認股權(quán)證的交易價格“異常低”，該交易所已暫停其交易，并將啟動將其除牌的程序。

同時值得關(guān)注的是期內(nèi)WeWork發(fā)布二季度業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，第二季度收入為8.15億美元，環(huán)比增長7%，同比增長37%，第二季度凈虧損約3.97億美元，上年同期凈虧損為6.35億美元，運營虧損3.51億美元，辦公入駐率為72%。

上半年整體營收為16.93億元，較去年同期的15.8億美元有所提升，同時上半年凈虧損金額為6.96億美元。

雖然最新財報中營收和虧損數(shù)值有所改善，但WeWork自上市以來，一直沒有實現(xiàn)盈利。同時WeWork在財報中表示，當(dāng)前公司面臨持續(xù)虧損和辦公空間會員不斷取消租約，嚴重懷疑公司能否持續(xù)經(jīng)營。

行業(yè)遭受質(zhì)疑之際，也有部分企業(yè)正朝著既定的方向持續(xù)深耕。如BEEPLUS和寰圖在接受觀點新媒體采訪中，屢次提及資管模式，IWG作為行業(yè)的老玩家持續(xù)看好靈活辦公模式在中國的增長潛力。

同時，觀點指數(shù)也關(guān)注到樣本企業(yè)繼續(xù)擴張發(fā)力。期內(nèi)優(yōu)客工場、創(chuàng)富港、創(chuàng)聯(lián)工場等企業(yè)有新增落地項目。其中創(chuàng)聯(lián)工場1萬平方米的新項目落地青島府都大廈，由創(chuàng)聯(lián)工場統(tǒng)一招商運營管理。

雖然當(dāng)前行業(yè)發(fā)展遭受瓶頸，但行業(yè)中的企業(yè)正積極打造自身品牌優(yōu)勢，探索適合企業(yè)本身的發(fā)展道路。

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