企業(yè)生產(chǎn)的基本要素主要包括“土地，勞動，資本和企業(yè)家才能”，但是自二十一世紀(jì)初以來，產(chǎn)業(yè)空間正作為一種新的因素，迅速躋身于影響甚至決定企業(yè)發(fā)展前景的行列當(dāng)中。

于是，在地方經(jīng)濟(jì)或區(qū)域發(fā)展的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)時(shí)而生，并逐漸成為了產(chǎn)業(yè)空間的標(biāo)志性表現(xiàn)形式。

不過，在過去的數(shù)十年時(shí)間里，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也面臨著諸多問題。其中“二房東”的字眼最惹人注目。

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存量資產(chǎn)運(yùn)營的主力軍

二房東，這個(gè)原來只存在于住宅中的詞匯，現(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，也越來越普遍起來。

放眼于經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的“環(huán)渤海”、“長三角”和“珠三角”等經(jīng)濟(jì)圈，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“二房東們”更像是一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物伴隨左右。許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“所有者”（大部分是國有企業(yè)甚至是政府本身）將原有廠房以較低價(jià)格長期租賃給專業(yè)的運(yùn)營方，由運(yùn)營方負(fù)責(zé)翻新、改造、定位、招商、租賃以及后續(xù)服務(wù)。

所以，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)所謂的“二房東”，本意上原本應(yīng)該是以“承租運(yùn)營”為主要業(yè)務(wù)內(nèi)容，以專業(yè)的運(yùn)營服務(wù)來對園區(qū)的招商、推廣、維護(hù)等內(nèi)容進(jìn)行整體服務(wù)的被園區(qū)委托的第三方。

“二房東”的出現(xiàn)，原本是正常市場需求下出現(xiàn)的合理業(yè)態(tài)，甚至?xí)饾u成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)運(yùn)營的主要力量之一。

但在實(shí)際操作過程中，許多“二房東”不僅沒有顯示其專業(yè)性，反而以簡單粗暴的運(yùn)營方式，沒有發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)有的產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)拉動等作用，而是直接造成了企業(yè)的經(jīng)營壓力，影響甚至壓縮了企業(yè)的發(fā)展空間。

企業(yè)用地成本暴漲的“推力”

深圳作為整個(gè)“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”乃至國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展行列中的佼佼者，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和水平一直保持著穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢。

但現(xiàn)在這種態(tài)勢，卻面臨著來自廠房租金高漲的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

深圳市政協(xié)委員葉麗亞曾在2019年通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在過去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時(shí)，廠房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅在25%-30%。

大數(shù)字的租金漲幅，最受考驗(yàn)的就是中小企業(yè)，面對著租金日益高漲的現(xiàn)實(shí)，只能會讓他們愈加寸步難行。

而租金的快速上漲，和“二房東”有著密切的關(guān)系。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增多，專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的需求量走高。在高利潤的刺激之下，有一群人涌入市場，將一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)整租下來，充當(dāng)“二房東”從中獲利。

當(dāng)然，如果這些“二房東”對園區(qū)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營，那本是正常的市場行為。但這些“二房東”有不少是純粹為了多賺租金差價(jià)。他們攜帶大量資本介入工業(yè)園區(qū)租賃市場，控制房源，通過多種方式和名目變相增加了民營企業(yè)的產(chǎn)業(yè)用房成本，對營商環(huán)境造成不良影響。

面對著直接或者間接提高的租金，這些個(gè)中小企業(yè)家紛紛解開了這條“讓人感到窒息的褲腰帶”。在不盈利或盈利減少的情況下，結(jié)果只能是越來越多的企業(yè)不得不紛紛撤出產(chǎn)業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)移到租金相對較低的地區(qū)。

產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)新升級的“絆腳石”

走新型工業(yè)化道路最重要的就是提高企業(yè)的競爭力，促使中國企業(yè)向全球價(jià)值鏈進(jìn)軍，并向高增值的環(huán)節(jié)攀登，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵一步，就是如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的升級革新。

但是一些“二房東”只著眼于眼前的利益，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)缺乏，在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園尤其是在一些特色產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營中，將“特色”涂鴉成“五顏六色”。

比如深圳龍華區(qū)“VR產(chǎn)業(yè)區(qū)”更是被國家賦予了“中國首個(gè)虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)”的定位。可根據(jù)南都周刊的報(bào)道，就是這樣一個(gè)有著明確定位的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其內(nèi)部卻充斥著“牛鬼蛇神”。比如酒店等休息娛樂場所、快遞物流和五金材料等業(yè)態(tài)比比皆是，但是關(guān)于高新VR技術(shù)的產(chǎn)業(yè)卻是少之又少。

再比如根據(jù)中房報(bào)報(bào)道，陜西省寶雞市眉縣的霸王河工業(yè)園和常興紡織工業(yè)園里的部分企業(yè)，卻借著產(chǎn)業(yè)園為名、在其圈定的園區(qū)內(nèi)大搞采砂活動。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的作用，原本是要通過園區(qū)的聚集能力，將優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，形成品牌效應(yīng)，并不斷引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和升級。

但是如果“二房東”敷衍不給力，極容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向的跑偏。所以一時(shí)間可能有眼下的“蠅頭小利”，但是對于區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展卻是航向上的誤導(dǎo)，南轅北轍，事倍功半。

曬曬這些“良心二房東”

當(dāng)然，“二房東”并不是“萬惡之源”，我們也應(yīng)當(dāng)理性客觀地看到，有許多優(yōu)秀的“二房東”的存在。其以專業(yè)的運(yùn)營能力，實(shí)實(shí)在在幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)上的變革。

中城新產(chǎn)業(yè)成立于2015年，專注于產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。

中城新產(chǎn)業(yè)在對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營中，就非常注重建設(shè)前瞻性的服務(wù)體系。

比如中城新產(chǎn)業(yè)在服務(wù)生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)看到，在該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，生產(chǎn)母機(jī)、上游原材料，以及核心元器件等主要環(huán)節(jié)的核心技術(shù)集中在歐美日等國家，大力推動國產(chǎn)替代的過程中，國際交流與合作顯得越發(fā)重要。

所以，中城新產(chǎn)業(yè)積極將一些國際大型會議引入國內(nèi)，吸引衛(wèi)政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院的科室骨干、國內(nèi)外一流科研機(jī)構(gòu)等權(quán)威專家參會，為大會從政策導(dǎo)向、科技前沿、市場拓展等多個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)都提供了最關(guān)鍵的資源與分享。

除了舉辦國際交流活動和服務(wù)，中城新產(chǎn)業(yè)還為行業(yè)人才的培養(yǎng)和知識更新提供線上線下常態(tài)化服務(wù)，與四個(gè)國內(nèi)國際機(jī)構(gòu)合作為醫(yī)護(hù)一線工作者、企業(yè)事業(yè)單位醫(yī)械從業(yè)人員提供培訓(xùn)。

目前中城的生命科學(xué)園系列主題園區(qū)全國在運(yùn)營面積達(dá)65萬平方米，布局在深圳、成都及啟東等地，形成了區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)集聚。

已經(jīng)在A股上市的德必集團(tuán)，在做“二房東”這件事情上，也做到了無微不至。

作為專業(yè)致力于文創(chuàng)、科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展的服務(wù)商，德必不僅為企業(yè)提供舒適、生態(tài)、個(gè)性化的高品質(zhì)辦公環(huán)境，也為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)、品牌推廣、財(cái)務(wù)顧問、工商注冊、wehome線上服務(wù)等“十大會員服務(wù)”，為企業(yè)提供系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的微生態(tài)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，助力文創(chuàng)、科創(chuàng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

寫在最后

二房東模式實(shí)際上是順應(yīng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢的需要。這是不容置疑的！

畢竟當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到一定程度的時(shí)候，粗放的管理方式會迎來挑戰(zhàn)，如何進(jìn)行有效的資源配置而提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的使用效率，降低入駐企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營成本，提升被服務(wù)企業(yè)的體驗(yàn)滿意度，是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的最主要問題。

而二房東模式正是解決這種現(xiàn)狀的主要途徑之一。

不過，正是由于“二房東”的重要性所在，所以整治和遏制“二房東亂象”似乎更值得討論。

其中，政府仍要發(fā)揮起監(jiān)督者的角色定位，要做好對工業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用房在入市流通后的監(jiān)督工作，要幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行業(yè)務(wù)輔導(dǎo)，要對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營中的各種亂象進(jìn)行及時(shí)地發(fā)現(xiàn)，甚至利用行政手段進(jìn)行強(qiáng)行糾偏，不能讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展偏離了應(yīng)有的方向。

要真正做到規(guī)避二房東給產(chǎn)業(yè)園及企業(yè)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，其重心還是應(yīng)該放到業(yè)主單位身上，這就要求他們在選擇“二房東”的過程中，要綜合考量并審核“二房東”的資質(zhì)實(shí)力，不要一味短視地立足于所謂當(dāng)下“利益最大化”，要注重產(chǎn)業(yè)的延續(xù)性和健康發(fā)展。

此外，承擔(dān)運(yùn)營重任的“二房東”也要清晰明了自身“服務(wù)商”的定位。這樣，在所有對園區(qū)的設(shè)計(jì)、改造、招商等等工作的開展時(shí)，牢牢把握住“服務(wù)入駐企業(yè)”的發(fā)展，才會成為一個(gè)出色的“二房東”。

整治“二房東”亂象可能還需要一定的時(shí)間，已經(jīng)有政府和組織走在了路上，希望這個(gè)路不會太遠(yuǎn)。

標(biāo)簽： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集群 存量資產(chǎn)