利率走勢(shì)見(jiàn)仁見(jiàn)智、計(jì)算方式各有千秋——

房貸利率“換錨”對(duì)咱有啥影響?

湊足首付，貸款買房，房貸利率是購(gòu)房者十分關(guān)心的話題。

近日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等多家銀行接連發(fā)布公告稱，自8月25日起，對(duì)符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)。貸款客戶可以通過(guò)指定渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換或選擇執(zhí)行原有利率計(jì)價(jià)模式。而根據(jù)央行此前公告，轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于今年8月31日前完成。

房貸利率“換錨”，跟還是不跟?購(gòu)房者到了必須“二選一”的時(shí)候。

房貸利率從固定到浮動(dòng)

選擇什么樣的貸款利率，影響著月供的高低。

此前，居民貸款買房主要參考央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率，再由貸款銀行給予一定程度的優(yōu)惠。去年8月，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，隨后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，今年則擴(kuò)展到存量房貸。

多數(shù)人對(duì)“LPR”感到陌生。據(jù)了解，它是由包括大中小銀行在內(nèi)的18家銀行根據(jù)其對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成報(bào)價(jià)，再由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過(guò)計(jì)算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種，由各報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延)9時(shí)前，以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng)，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，并于當(dāng)日9時(shí)30分公布。

與較為固定的貸款基準(zhǔn)利率相比，隨市場(chǎng)浮動(dòng)是LPR的顯著特征。從8月20日公布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，最近4個(gè)月保持不變。

這就意味著存量房貸客戶要在固定和浮動(dòng)、眼前和長(zhǎng)期之間做出衡量和預(yù)測(cè)。從事金融行業(yè)的白云飛3年前在北京安家買房，房貸期限25年。盡管他使用的是公積金貸款，不在此次“換錨”之列，但他還是十分關(guān)注這次變化。他算了一筆賬：存量房貸中很多固定利率客戶享受了打折優(yōu)惠，而之前打折多數(shù)是按照年化4.9%的基準(zhǔn)計(jì)算。按照新政策，換錨以后利率下浮39個(gè)基點(diǎn);但是固定利率如果打9折相當(dāng)于下浮49個(gè)基點(diǎn)。因此，從眼下看享受過(guò)打折優(yōu)惠的固定利率或許更有利一些，但從中長(zhǎng)期來(lái)看LPR可能更劃算。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員萬(wàn)喆在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房貸利率的變化根植于利率市場(chǎng)化改革的大背景，此次“換錨”則是這個(gè)大進(jìn)程的一個(gè)最新體現(xiàn)。“在固定利率基礎(chǔ)上打折，本質(zhì)上也是一種浮動(dòng)，而LPR是利率市場(chǎng)化改革非常重要的成果。可以說(shuō)，房貸利率掛鉤LPR，得益于早已進(jìn)行的利率市場(chǎng)化改革。從轉(zhuǎn)換初期來(lái)看，無(wú)論是固定利率計(jì)價(jià)還是LPR計(jì)價(jià)，購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)都不會(huì)發(fā)生很大變化，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”她認(rèn)為，在深化利率市場(chǎng)化改革的進(jìn)程中，存量房貸“換錨”給了客戶更多選擇權(quán)。

購(gòu)房群體理性選擇

那么，不同購(gòu)房群體如何看待此次“換錨”?是否選擇跟進(jìn)呢?

家住貴州遵義的羅池浩2014年買了房，最近看到房貸利率“換錨”的消息后查閱了很多資料。他得出的結(jié)論是選擇LPR更合適。“近些年，國(guó)家推行了利率市場(chǎng)化改革，銀行利率浮動(dòng)了。作為家庭支出的重要一項(xiàng)，房貸利息如果也隨行就市采取浮動(dòng)利息，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)結(jié)合得更好。如果周圍親友貸款買房，我會(huì)推薦采取更符合政策趨勢(shì)和國(guó)家調(diào)控方向的LPR定價(jià)模式。”

河南姑娘賈瑞杰從南開(kāi)大學(xué)畢業(yè)后輾轉(zhuǎn)杭州、北京等地工作。2017年，她在杭州買了一套屬于自己的房子。賈瑞杰告訴記者，早在今年4月，她就已經(jīng)主動(dòng)聯(lián)系銀行，將房貸利率計(jì)算方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。“我現(xiàn)在房貸余額150多萬(wàn)元，還款壓力著實(shí)不輕，很關(guān)注房貸利率的變化。如果采用固定利率，也就是說(shuō)貸款期限內(nèi)利率一直固定;如果轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率、根據(jù)LPR定價(jià)，那就會(huì)隨行就市。相比較而言，我認(rèn)為未來(lái)長(zhǎng)期利率應(yīng)該是持續(xù)下行的，所以還是把房貸轉(zhuǎn)成LPR更劃算一些。”賈瑞杰說(shuō)。

不過(guò)，也有人選擇在固定利率與LPR之間保持平衡。

“90后”小伙子李成林在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作，目前有兩套房子的貸款。面對(duì)房貸利率“換錨”，他在仔細(xì)分析后，決定一套繼續(xù)采取原方法還貸，另一套將房貸利息計(jì)算方式切換為L(zhǎng)PR。李成林告訴記者，自己之所以這么選，是因?yàn)槠渲幸惶追孔邮枪潭ɡ始哟蛘郏容^劃算，而另一套是固定利率上浮。將后者轉(zhuǎn)換成LPR，可以降低一些還貸壓力。“LPR屬于浮動(dòng)利率，有可能下行也有可能上行。不過(guò)，這個(gè)利率和通貨膨脹及收入水平相關(guān)。我想，即使LPR將來(lái)出現(xiàn)上行，當(dāng)時(shí)的收入也會(huì)比現(xiàn)在更高。對(duì)一個(gè)有穩(wěn)定收入的小家庭來(lái)說(shuō)，影響應(yīng)該不會(huì)很大。”李成林說(shuō)。

事實(shí)上，房貸利率計(jì)價(jià)批量轉(zhuǎn)換完成后，有異議的存量貸款客戶可以在今年年底前通過(guò)多種渠道與銀行協(xié)商處理。其中，工行和建行還專門(mén)提供了自助轉(zhuǎn)回渠道。

加快“兩軌合一軌”進(jìn)程

對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，不容易判斷利率的長(zhǎng)期走勢(shì)是上升還是下降。但是從近期利率走勢(shì)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為中短期利率下行的可能性更大。這也成為很多人主動(dòng)選擇“換錨”的真正原因。

“這有點(diǎn)像風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，如果你預(yù)計(jì)未來(lái)利率會(huì)下降，就選擇LPR，如果認(rèn)為利率會(huì)升高，則選擇固定利率劃算。總而言之，‘換錨’對(duì)于貸款購(gòu)房者的選擇空間更大。”萬(wàn)喆說(shuō)，在全球低利率的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)整體寬松的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，利率升高的概率明顯小于繼續(xù)下行的概率，主動(dòng)選擇跟LPR掛鉤的人也會(huì)相對(duì)多一些。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)本報(bào)記者表示，一方面，近兩年“利率兩軌并存”的傳導(dǎo)機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及金融環(huán)境已經(jīng)具備LPR轉(zhuǎn)換的條件;另一方面，房貸是貸款的重要組成部分，截至2020年6月個(gè)人購(gòu)房貸款余額在中長(zhǎng)期貸款余額的比重超過(guò)3成，房貸“換錨”向LPR轉(zhuǎn)變將加快貸款利率“兩軌合一軌”的進(jìn)程。

那么，貸款購(gòu)房者應(yīng)該如何規(guī)劃呢?“固定利率的特點(diǎn)是每月還款額固定，少受或不受經(jīng)濟(jì)變動(dòng)等外界因素影響。在按揭還款期間收入比較穩(wěn)定、對(duì)月供增加承受能力較弱的客戶群體會(huì)傾向于選擇固定利率。LPR會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng)，每月還款額也隨之變動(dòng)。月收入波動(dòng)較大或者每月收入與市場(chǎng)利率相關(guān)的客戶會(huì)傾向于選擇LPR。”許小樂(lè)說(shuō)，如果條件允許且公積金貸款額度足夠，建議購(gòu)房者優(yōu)先采用公積金貸款或“商業(yè)+公積金”混合貸。

“如果把貸款時(shí)間考慮進(jìn)來(lái)，目前短期內(nèi)利率下行預(yù)期較強(qiáng)，貸款利率較高、或者剩余還款時(shí)間較短及有提前還款計(jì)劃的客戶可以優(yōu)先選擇LPR。對(duì)于還款年限較長(zhǎng)、月收入相對(duì)固定且對(duì)月供增加的承受能力較低的客戶而言，可以優(yōu)先考慮固定利率。”許小樂(lè)說(shuō)。

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