商管巨頭華潤萬象生活(01209.HK)再下一城。

繼1月5日，華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)之后，公司再度計劃收購中南集團旗下核心物業(yè)主體企業(yè)江蘇中南全部股權(quán)，收購代價不高于22.6億元。

華潤萬象生活公告稱，公司全資附屬公司創(chuàng)潤發(fā)展有限公司與賣方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此買方已同意收購且賣方香港彩虹物業(yè)有限公司已同意出售南通長樂全部股權(quán);及買方已同意收購且賣方香港樂活物業(yè)有限公司已同意出售江蘇中南1%股權(quán)。代價待由訂約雙方厘定并最終協(xié)定，但不得高于22.6億元。

資料顯示，南通長樂為于中國注冊成立的有限公司，主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，是香港彩虹物業(yè)有限公司的全資子公司。南通長樂旗下則掌握著99%的江蘇中南的股權(quán)。截至2021年12月31日，江蘇中南由南通長樂及香港樂活物業(yè)有限公司分別擁有99%及1%權(quán)益。

簡言之，華潤萬象生活擬以不高于22.6億元將江蘇中南收至麾下。根據(jù)公告披露，江蘇中南，于中國江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區(qū)合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內(nèi)在管面積將達到9000萬平方米以上。

中南服務(wù)的運營主體是江蘇中南。當前，中南服務(wù)正在推進上市，于2021年的11月12日通過了上市聆訊。臨近上市，中南服務(wù)卻選擇出售物業(yè)運營主體企業(yè)，公司的上市進程極大可能按下暫停鍵。

中南服務(wù)一位管理人士在聽聞并購消息之際坦言，“有些意外，公司不少物業(yè)老同事一直在等物業(yè)板塊上市的消息，沒料想到距離上市臨門差一腳先等來了出售的消息。”

整體來看，華潤萬象生活的這宗并購交易對價較為公允。根據(jù)中南服務(wù)聆訊后招股書來看，以2021年稅后凈利潤1.76億元推算，該宗并購PE錄得13倍左右，與物業(yè)平均15倍上下的PE值打平。

在上述中南服務(wù)人士看來，這是一宗雙贏的交易。對于中南集團而言，這將比中南服務(wù)上市回收的現(xiàn)金更多，無疑會增厚其資金安全系數(shù)及經(jīng)營確定性。在華潤萬象生活的品牌加持下，中南物業(yè)的品牌價值有望得到持續(xù)提升。同時，在物業(yè)行業(yè)集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力華潤萬象生活夯實較為薄弱的住宅物業(yè)板塊。

根據(jù)華潤萬象生活財報披露，截至2021年上半年，其住宅物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為1.2億平方米，較2020年12月31日增加1530萬平方米，這樣的在管面積及增量在頭部物企中并不出眾。深耕華東區(qū)域的中南服務(wù)目前超過5千萬的在管面積，將極大提升華潤萬象生活在華東區(qū)域的市場份額。

對于本次并購，華潤萬象生活表示，董事會相信，收購事項將增加集團在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區(qū)域協(xié)同價值。目標公司基于框架協(xié)議可使集團享有框架協(xié)議項下目標公司物業(yè)管理項目的經(jīng)濟效益。

值得一提的是，這是物企“國家隊”在資本市場上的又一次大動作。

新近，在收并購戰(zhàn)場潛身蟄伏了兩年多的招商積余(001914.SZ)也先后收購了上航物業(yè)、南航物業(yè)。

中信證券等多家券商此前提及，物業(yè)藍海市場空間廣闊，國有輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺背景在當前收并購環(huán)境下具備優(yōu)勢，未來更多央企剝離的“雙非”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)承接值得期待。不同于近年碧桂園服務(wù)(06098.HK)等民營物業(yè)企業(yè)占絕物管并購主角位置，后續(xù)具備安全性和發(fā)展?jié)摿Φ膰笪飿I(yè)平臺大概率會加大物業(yè)服務(wù)的并購力度。

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